杭州鼎家董事长回应长租公寓爆仓:盲目扩张是原罪

　　原标题：杭州鼎家董事长回应长租公寓爆仓：盲目扩张是原罪

　　来源：中国房地产报公众号

　　很多人成了受害者，一时间，人们才发现，长租公寓都是在携“雷”疾行。杭州一家长租公寓品牌——鼎家于8月20日宣布资金断裂，引发全国舆论哗然，破产事件新闻仍然在发酵。

　　据中国房地产报公众号26日报道，8月25日，一直处于舆论漩涡中心的鼎家董事长魏永锋接受了中国房地产报记者的采访，还原了破产背后一些真实的情况。

鼎家董事长魏永锋

　　对资产转移质疑：很冤枉

　　天眼查显示，魏永锋共有28家公司。他解释，鼎家注册的多家公司其实是线下门店，并不是新店。是为了实现门店的单独管理，把这些门店都单独注册了公司。

　　而鼎家其他高管名下注册的公司也被租客怀疑是资产转移的证据，魏永锋表示很冤枉，他说：

　　一、出事前，我们有二手房和一手房的业务和公寓业务，我们把房子收进来，发现核算团队营收情况的时候不方便，所以6月、7月就把委托进来的房子像资产一样地去管理，把团队放到销售端去，这样每个团队就能看到自己的部门是盈利还是亏损了。

　　二、出事后我们人散了，工资也没发。我们一些老员工、管理者愿意继续从事中介行业，这些门店也不用重新装修就能使用了，也是作为对他们的安抚。

　　魏永锋还表示，“2018年到7月份，每月亏损就达到了140万-150万元，（我）转移什么（资产）？”

　　另外一个令人注意的数字是鼎家的房源数。

　　在鼎家今年2月获得融资的通稿中写到，截至2017年底鼎家已发展长租公寓超过5000间。采访中魏永锋解释，鼎家目前手中的公寓共1950套房源，租客应该只有1700多，而不是此前报道中说的4000人。

　　“通稿中提到公寓有5000间，但其实总体房源数量是1900多套，因为每套房子一般有2间-3间房间，公寓行业的统计是按照间数来体现。减掉空置的房子，实际上有1700套房子有租客，租客和房子是一对一的，不是一对几。”

鼎家租客正在门店处接受记者采访

　　回应破产：扩张是原罪

　　关于社会舆论最关注的为何会破产这一点，魏永锋自剖了三点原因：

　　运营成本过高，其中包括以鼎家的线下门店、管理以及人工成本。

　　盲目扩张，导致的拿房成本高，由此导致空置率也高，空置率最高时一度超过25%。

　　管理漏洞，部分业务员钻空子。业务员拿房越多，公司给出的奖励越高，导致品牌出现以较高的成本大量收房的现象。甚至出现了一些人员跟业主串通，3000元的房子4000元收取，多出的1000元差价业务人员与房东对半分的情况。

　　有自媒体称鼎家办公现场遗留的执行董事兼总经理周锋淼的笔记本里面，记录了2015年的经营状况，内容显示那时候一切资金收支都很正常，盈利情况也不错，是什么时候开始出现问题的？也许这个过程值得其他正准备进入长租公寓行业的企业注意。

　　成立于2009年的鼎家，此前有二手房也有租赁的业务，确实经营状况不错。“但是到了2017年，杭州的二手房卖空了，二手房成交量很低，我们就放弃了二手房的业务。加上公寓市场活跃，我们就进入了长租公寓这个市场，进入公寓几个月后才发现公寓这个行业利润很薄，运营成本却很高。渐渐地一直在亏损，2017年的时候大概每月亏损几十万元，从现金流的角度来说还扛得起。2018年开始，获得融资后，我们开始扩张规模，房源数量上去了，但是运营成本就更高了，亏损也就越多，2018年到7月份，每月亏损就达到了140万-150万元。”魏永锋告诉中国房地产报记者。

　　管理上的漏洞，又形成鼎家另一个实实在在地火坑。今年3月-4月，因为一些管理漏洞导致鼎家业务员收上来的房子价格偏高，要命的是，这种房子也一直租不掉，空置率上升。魏永锋说，公寓行业不同于中介，公寓从跟房东签订合同收房上来开始，就要向房东付房租了。所以即使空置，我们一直在消耗。

　　态度：“积极处理到最后一刻”

　　“积极跟进把事情处理完，该承担的责任一定会去承担。”现在面临的最大问题是，如何把租客和房东的损失降到最低。魏永锋表示，第一个要解决的是第三方把这些租约转接过去，让租客有房住。

　　8月23日，鼎家合作第三方网贷平台“爱上街”发布声明承诺，在鼎家处理结果公示前不会向租客收取任何的违约金、滞纳金等相关费用，租客也不用担心征信问题。

　　同一天，鼎家也联合承接方寓团（上海）网络科技有限责任公司（以下简称“寓团”）发布声明表示，为尽量减少业主及租客损失，提供了两种方案进行补贴。一是一次性补贴50%-100%月租金（前提为：业主方同意承租方变更为寓团，签订相关协议，并且原租赁期限延长2年）；二是一次性补贴100%-200%月租金（前提为：业主同意承租方变更为寓团，签订相关协议，并原租赁期限延长3-5年）。

　　不过，租客们对此结果并不满意，因为这家名为寓团的公司成立于今年5月，且注册资金只有55万元，让业主们质疑其是否有承接的能力。加上，所提的补贴方式看起来也并不平等。

　　面对租客对承接方寓团公司的质疑，魏永锋说道，“这个怀疑可以理解，因为他们不做企业，但是企业并不是注册资金越高越好，寓团公司在上海和北京都有这么大的物业，也都在经营，而且愿意拿出钱来付给房东，所以一些顾虑是想多了。房东想收回房，我们也接受这种方式。”

　　在经历了公司破产和舆论轰炸等一系列风暴后，魏永锋也沉淀下来。对于未来的打算，他表示还没想过，但是我做房地产这个行业十几年了，应该不会离开这个行业，或者想向平台发展，也可能继续看好公寓市场。

　　他认为，其实公寓市场依然是好的，国家也支持发展，但是后面应该更注重服务品质，保障性的问题。通过这件事我也在不断反思，我们有没有更好的方式来解决运营中的的问题，解决客户的顾虑，可不可以不出现这种情况。

　　长租公寓缘何屡爆仓

　　有人将鼎家的此次破产称为长租公寓首例爆仓，实际上并不准确。其实今年初，上海就有一例爆仓事件。

　　上海长租公寓“爱公寓”的运营公司上海歆禺房屋租赁有限公司（以下简称“爱公寓”）与鼎家的商业模式相似，其在未充分告知租客的情况下，与“平安好月付”“元宝E家”等多个贷款平台合作获得“租金贷”，一次性拿到租客合同期内的租金，再以此在市场上拿房，进行“N+1”改造装修后出租赚取租金差。

　　今年初，爱公寓终因为扩张太快、租金收入不足以覆盖拿房和装修成本而资金链断裂。事件中受损房东、租户上千人，涉及金额近亿元。

　　3月17日，爱公寓与中元世家（北京）资产管理有限公司（以下简称“中元世家”）签署并购协议，中元世家将全资收购爱公寓租赁并持有其100%股权。

　　到4月份，部分房东表示已收到房租欠款，也有较早开始办理退租手续的租客表示，已经解绑了“租金贷”，不过也有租客反映，因房东不提供清退书等原因，无法通过“爱公寓”进行解绑。

　　这两三年，国家大力鼓励发展住房租赁市场以来，长租公寓品牌如雨后春笋般兴起，众路资本也纷纷涌入这一市场。在资本支撑之下，为避免小散而被市场淘汰的命运，大大小小的长租公寓品牌，都想到了一个办法，就是规模扩张，占房为王。

　　有胆就有钱，有钱就有规模，这是房地产包括长租公寓市场坚信的路子。万达集团董事长王健林就曾毫不含蓄地说，“清华北大，都不如胆子大。你如果去试了，也许一半成功一半失败，但不试成功的机会是零。”长租公寓品牌这两年的扩张也带有这种赌一把的胆子和试错的意味，规模大一点的公司不仅实力雄厚还可以玩资产证券化，扩张到一定程度，甚至可以垄断市场，给市场定价。而资质欠缺、规模小的公司，更是信奉赌一把运气再说，万一成功了呢。

　　这种以胆为商带来的后果逃不出两种结局：当企业运营能力较好时，就能良好地再循环，一些企业甚至可以自豪地说自己勇于冒险；但当运营能力出现问题时，资金链断裂，只能留下一地鸡毛。

　　在商业世界，对于任何领域的公司，或许各有自己的苦衷，但是，市场经济即是信用经济，商家不管运营得怎么样，也不应该由消费者最后承担市场淘汰赛的经济成本。

　　延伸阅读  

　　长租公寓爆仓防卫战已打响

　　万万没想到，租个房，还会房财两空。在这个8月，长租公寓惹出的事儿，真不是个小事。

　　值得庆幸的是，长租公寓及房屋中介行业出现的一系列问题已经引发市场和政策双面关注，不少城市已经打响了长租公寓在内的租赁行业爆仓防卫战。

　　8月23日，北京市住建委表示，针对住房租赁企业违规使用“租房贷”，目前正联合市银监局、市金融局、市税务局等部门调查取证，一旦查实，将从重处罚，联合惩戒。

　　据8月24日新华社消息，北京市相关部门针对近期群众投诉举报的相关问题开展行动，对涉嫌存在违法违规问题的北京昊园恒业房地产经纪有限公司、北京自如生活资产管理有限公司、北京中恒建业房地产经纪有限公司等23家中介机构进行查处。

　　早在8月17日，北京市住建委便联合市银监局、市金融局、市税务局等部门，集中约谈自如、相寓、蛋壳公寓等主要住房租赁企业负责人，明确要求住房租赁企业“三不得”和“三严查”，其中就包括不得利用银行贷款等融资渠道获取的资金恶性竞争抢占房源，另外，将严查不按约定用途使用融资资金的行为。

　　而在北京8月17日整顿租赁市场后，南京也站起来做出表率。南京市房管部门8月22日晚间发布数据称，南京上半年的平均租金为39.57元/平方米，同比上涨4.35%，整体租金水平保持平稳运行，同时，房管部门严禁租赁企业哄抬租房价格，且不得垄断租赁房源。

　　天津市国土房管局则表示，目前，天津市住房租赁市场中由住房租赁企业运营的房源，主要来自于本企业或从其他企业收购或长租的整幢房屋，接受个人委托运营的分散式租赁住房仅占1%，难以形成市场垄断，所以未出现企业通过抢占个人房源操控市场价格上涨的现象。下一步，将开展住房租赁市场专项整治活动，严查以中介机构名义抢占房源、赚取租金差价，严查住房租赁企业哄抬租金扰乱市场秩序、不按规定进行房屋租赁登记备案，严查媒体恶意炒作住房租金上涨、制造市场恐慌等违法违规行为。

　　8月23日，记者从成都市城乡房产管理局获悉，该局于当天召开成都市住房租赁企业和部分经纪机构座谈会，提出了不得以高于市场水平的租金或哄抬租金抢占房源，不得利用银行贷款等融资渠道获取的资金恶性竞争抢占房源等要求。

　　相信更多城市的监管正在路上，不管哪个行业，健康有序地发展，对谁都有好处。

责任编辑：张迪