北京二手房价触底企稳成交量现“一丝回温”
本报记者 王营 实习生 徐婷 北京报道
导读
多家房产中介和研究机构数据显示，近两月二手房市场呈现触底回稳、缓慢复苏迹象，但下半年增速相对平稳，楼市重回“高温”的几率几乎为零。
“3·17”系列新政对扭转市场预期、降温楼市、平抑房价等起到立竿见影的作用。新政一出台，交易量应声而落，市场几乎冰封。
我爱我家监测数据显示，2017年各月上旬二手住宅网签量中，3月上旬网签量最高，超过6000套；4月到7月连续下滑，一路跌至近2000套，8月上旬重新增长后，9月上旬再次下降并创下年内目前最低值。虽然因周末、法定假期等因素，各月上旬工作日天数有所不一，但整体上7、8、9月的二手房网签量已经跌入谷底。
不过，从各月上旬经纪机构的实际签单量看，7、8、9月一直小幅上升。伟业我爱我家市场研究院统计显示，7月上旬、8月上旬、9月上旬，北京区域通过我爱我家达成的二手房实际合同签订量，分别环比增加11.5%、22.1%、39.5%，虽然绝对量、涨幅仍较小，但市场似乎已经呈现触底企稳、缓慢复苏的势头。
房价或触底企稳
3·17新政密集调控以来，北京市二手房成交量急剧下跌，自4月一直持续到7月。二手房价也从5月开始止涨平稳，继而转向下跌，尤其是近郊及远郊的大户型住宅，调控提高了改善型需求的首付比例，房价下跌较为明显，截至目前，二手房价已经下跌10%左右。
诸葛找房监测数据显示，截至9月13日，北京市二手房挂牌均价为67515元/㎡，这是从今年2月到达72735元/㎡的顶点后连续6个月下跌，挂牌均价已接近去年11月水平（67505元/㎡）。
严厉政策出台带来了北京市二手房市场惨淡期。链家中介朱某表示，北京某小区内76平方米的同类型房源，3月前成交价为710万元，如今成交价仅为570万元-580万元。至7月底，北京市二手房的挂牌价与成交价降幅为10%-20%。
朱某观察到，调控至今，北京二手房价降幅最大的为西城区与通州区。西城区二手房价降幅为20%-25%，这主要是由于学区房购置政策调整，买学区房的客户持观望态度，不过，孩子在近一两年内上小学的家庭仍会入市买房。通州二手房成交价降幅约20%，这与3月调控前通州涨幅极大有关。
不过，二手房市场在筑底之后近期开始出现企稳现象。诸葛找房数据显示，从周来看，挂牌价格下探明显收缓，上周仅比上上周下降0.16%，两个月以来最低的周降幅首次降低至0.5%以内，跌幅逐步收窄。最近几周的挂牌均价降幅分别为0.52%、0.51%、0.51%、0.66%。
我爱我家监测显示，从近两个月的市场形势来看，北京二手房市场呈现筑底企稳趋势，随着房价松动，议价空间增大，受新政影响延缓购房计划的部分购房需求开始结束观望，逐步入市。
近期我爱我家门店、4008电话和我爱我家网5i5jcom的咨询量、客流量、委托量等逐步增加，由此或可预判，北京二手房市场交易量继续大幅回落的空间已然不大，筑底企稳，低位徘徊后的逐步小幅回升，将成为未来北京二手房交易量趋势，但在调控政策短期内不可能撤出，还将持续从紧从严的情况下，交易量也很难出现大幅回暖。
“现在已经降不动了。”我爱我家中介付某告诉21世纪经济报道记者，3·17政策出台一个月后，自5月起，通州二手房市场开始降价，至7月基本实现价格稳定。
付某表示，近一个多月内，通州二手房房价很稳定。不过他认为，虽然房价筑底企稳，但受限价限购政策影响，房价一时还难以涨起来。
成交量一丝回温
尽管近期二手房房价并未上涨，但成交量已有回暖。诸葛找房数据显示，随着卖方市场逐渐转为买方市场，购房者议价能力增强，逐渐由观望转为入市，8月份二手房交易量环比上涨7.7%，表明购房者入市积极。从最近两个月诸葛找房监测挂牌房源来看，降价房源量已经逐步下降，信心指数小幅度上涨，中介门店的带看量、客流量及咨询量都有不同程度回升。
从安居客发布的《2017年8月国民安居指数》看，8月安居客购房者信心指数为101.4，环比上涨1.2%，结束了自5月起连续三个月信心指数下滑的颓势。与此同时，经纪人信心指数继续回升，8月房产经纪人信心指数环比上涨0.9%达112，远高于基准值100。对于今年房地产市场需求量，经纪人普遍看好，认为今年房地产市场需求量增幅占比可达62.4%。
链家中介人员朱某观察，3月调控前，五道口片区可实现成交量逾200套/月，调控后的成交量非常少，3-7月间，该片区每月仅成交十多套。不过他发现，自8月起，在京无房、外地无房贷的刚需客开始入市，成交量明显回暖。
我爱我家通州区域中介人士付某也注意到，客户咨询量有所上升，成交情况有所好转。7月，通州区所有中介公司二手房成交量约300套，8月达到400套。
付某认为，自3月调控至今已有半年时间，政策影响发酵已稳定下来，刚需客遇到价格较低的房源也开始购置。此外，对于换房客户而言，其换房原因包括增加住房面积，如今增加同样面积所需资金较少，因此也开始入市，这部分购房者入市通常伴随原有住房出售，因此也带来二手房市场房源一直较多。
不过，付某也明确表示，尽管通州市场成交量明显回暖，但仍不及去年高峰时期。去年8-10月期间，通州区成交量一个月最多可达1000套。
中原地产研究中心统计数据显示，8月北京二手房市场签约7600套，7月累计签约7158套。虽然8月成交量已有所回暖，不过相比今年3月、4月、5月、6月的25952套、16902套、10801套、8918套，8月的成交量仍然处于低位。
伟业我爱我家集团在其9月监测报告中称，“3·17”政策后，北京二手房网签量经过4、5、6月连续三个月下滑，在7月份呈现出止跌回稳势头，刚刚过去的8月，北京二手房市场延续了7月的低位企稳趋势，网签量、成交价格都与7月基本持平，市场整体进入了触底企稳状态。不过，随着7月中下旬以来实际签单量的小幅回升，北京二手房市场还是有了一丝回温迹象，但在政策持续调控下，回温幅度恐将有限。
安居客房产研究院首席分析师张波认为，通常每年“金九银十”都是楼市活跃期，今年前8个月一二线城市整体成交量环比均有所回落，各地限购政策也有愈加严厉之势。但金九开头市场似乎出现小幅反弹，找房用户小幅增加，杭州、西安、成都等城市部分楼盘甚至出现一房难求，但这种市场局部小幅回暖实属正常。
张波表示，一方面金九银十对部分自住型购房者来说，是入市集中期；另一方面从调控结果看，虽然一二线城市成交量减少明显，但成交价格平稳，加快了部分购房者入市的决心。总体而言，下半年房地产销售增速不会高于上半年高点，增速相对平稳，楼市整体重回“高温”的几率几乎为零。