西安近年地王都已“开张”

最近随着全国绝大部分楼市成交进入一年中最“寒冷”的时期，于是去年那些“地王”则备受关注。那么，去年集中涌现的地王现在可好？
　　 华商报记者昨日走访了西安曾经的几家年度地王，虽然各个地王进度不一，但是基本上都已经“开张”。与全国不少地王捂着不开相比，西安的几大地王情况相对乐观，而去年地王甚至挖出了“皇家文物”。
　　限价导致难赚钱
　　有些地王不愿开工开盘
　　 去年房地产市场尚未受到调控钳制，堪称“地王年”。全年各地诞生了超过340宗单价、总价地王。时至今日，这些地王的现状又如何呢？克而瑞研究中心选取热门城市的50个地王项目分析发现，有14宗尚未开工，29宗已开工但尚未开盘。也就是说，50个地王项目里，有43宗还没有正式进入销售市场，占比达到86%。
　　 尚未开工的14宗地块，多集中在广州、深圳、苏州、厦门等核心一二线城市，有些地块去年上半年便已成交，闲置时间已达一年以上。具体来看，14宗地块仅有4宗涉及动迁、安居保障房建设等繁杂手续，多数未开工地块主要源于开发商对政策观望所致。例如，苏州姑苏区一块楼面地价达38960元㎡的地块，目前区域最高限价标准为40000元/㎡，如果此时入市基本没有利润空间可言。
　　 还有29宗地王虽然已经开工但未进入开售阶段，整体推进速度较为缓慢。和周边在售楼盘相比，合肥、无锡等地的地王楼面价比房价还高。克而瑞研究中心研究员杨科伟认为，排除建筑进程尚未达到预售标准的部分地块，选择延迟入市的项目，原因无外乎：1.“限价”政策对于地王项目的定价冲击；2. 拿地成本过高，缺乏较高的溢价空间；3. 融资门槛提升，影响房企资金回笼，进而拖延工期。
　　西安昔日地王入市进度不一
　　有的在招商有的快开盘
　　 近两年，大牌房企抢滩，加上“净地”价值凸显，西安高价地块的比例也在增加。
　　 去年12月，西安胡家庙区域原陕建机厂的土地拍卖引起房地产圈的关注。十多家开发商参与竞拍、甚至一度出现网挂“熔断”，最终这宗二环内已不多的“净地”以18.5亿元被融创摘得，成为去年西安的总价最高地王。按照137亩的体量来计算，楼面地价约7212元/㎡。
　　 而从单价来看，融创这块地在西安土地拍卖中并非最高。去年10月，东大街第四人民医院南侧一宗4亩商业用地，成交亩单价达到2795万元，成西安单价最高地王。华商报记者在现场看到，目前这里正在招商。
　　 在这宗地周边，还聚集了多宗刷新价格记录的地块。与其仅有百米之隔的一宗东大街综合整治改造商业地块，面积仅1.783亩，本月以2322万元/亩被陕西班博投资摘得，由于涉及建筑回购和资金利息，业内人士介绍，该地块实际亩单价超过6000万元。
　　 西安解放路上，曾经的两块地王之一已建成苏宁生活广场并在2015年对外营业。另一块悦荟广场项目正在装修，有消息称，有望在年底前后开张。
　　 “地王动工慢在全国都很常见。”克而瑞西安机构总经理朱郁介绍，由于拿地成本高，开发商在前期准备上会更谨慎，“有些商业项目因涉及招商，战线也比住宅项目更长一些。”
　　去年总价地王挖出“王爷府”
　　开发商借机炒作高端定位
　　 由于具有房价“标杆”作用，“地王”的建设进度一直备受关注。巧合的是，在位于西安胡家庙区域的去年总价最高地王里，竟然在施工的时候挖出了文物，于是楼盘建设不得不让位于文物保护。
　　 有消息称，今年4月份，文物勘探部门在那块地上挖掘出了古迹，随即暂停房地产开发，进一步核实古迹的真实信息和价值。最终，负责勘探的陕西省古迹遗址保护工程技术研究中心正式公布：融创这块房地产开发用地里，挖掘出了“十六王宅官瓦”和“唐长安城·夹城御道夯土层”。这两处遗址，前者是唐玄宗开元年间皇子们的居住场所，后者是唐朝时从大明宫经兴庆宫到曲江芙蓉园的一条全长7979米的部分御道。
　　 按照有关文物保护的规定和处理原则，原本137亩大的住宅用地，东南角一块被保留，文物古迹进行保护，地面变成遗址公园。
　　 随后，该项目以“融创西安壹号院”的案名对外亮相。华商报记者11月27日了解到，售楼部已开始接受咨询。据一位销售人员介绍，前期将主推150㎡以上大户型，“价格最近能出来，现在在等预售证。”
　　 不过，据业内人士透露，该项目定位高端中的精品，预计“价格不菲”。虽然从拿地至今已近一年时间，貌似地下挖出文物古迹影响到了施工进度，但恰好可以借此事件营销。当然，该地块挖出文物已成事实，如果开发商用挖出文物来说自己项目的价值，未免有故意炒作的成分。
　　天价地王过后
　　“保本”面临考验
　　 所谓地王，是对在土地出让中以巨额资金取得地块的谐称。竞出天价，又必然被作为成本算进房价。所以，外界常担忧地王的诞生，会助推房价。
　　 “地王所代表的炒作预期和标杆作用，超过自身价值。”地产评论人士王建红说，此前西安出现的一些高价地块，不可避免影响外界对楼市走势的预判。但一般来说，影响主要体现在地块成交前后。随着地价普涨，昔日地王正式推向市场后，对预期的助推作用大大减弱。
　　 除了舆论压力，在目前的市场环境下，一些地王项目面临盈利的现实考验。将成交楼面价的两倍作为项目入市价格基准，在50个地王项目中，已开盘的7个项目只有4个实现了“保本”销售。
　　 “地王项目多是中高端住宅或商业项目，客群面向高净值人群。”陕西某房企负责人介绍，在楼市调控趋紧的背景下，去化情况会受到一定影响。不过，影响项目去化的除了政策、定价还要看地段、自身品质和运营团队等因素，“所以成败还是不一定。”
　　 朱郁认为，经历一轮楼市升温之后，开发商在西安市场所获得的利润空间水涨船高，基本不大可能出现地王入市即亏钱的情形。
　　 王建红表示，目前在西安城内，集中了多个高价商业地块，这些项目的招商和发展除了考验运营团队，还要综合考虑东大街等街区的改造进度，前景有待观察。 华商报记者 李程 刘百稳