中山1200个住宅小区 能否借机实现有效治理

    小区治理

    “小区业主委员会是基层民主自治的体现，关乎市民的切身利益和社会和谐，促进业主委员会健康发展，是实现社会善治、建设幸福和美城镇的现实而迫切的需要。”在日前举行的政协中山市第十二届委员会第二次会议上，中山市民进委提交了一份议案，建议中山围绕城乡建设与管理方面进行地方立法，探索以法规形式进一步明确业主大会和业委会的性质、地位和作用。

    ●伍杰

    委员调查1

    成立业委会小区数量不足1/3

    据统计，目前中山有住宅小区1200个，截至2017年11月底，已成立业委会386个，约占全市住宅小区总数的32%。中山民进委认为，虽然比例处于全省前列，但绝对值仍然偏低，与全市物业管理覆盖面的迅速增长相比仍显缓慢滞后，与全国先进地区相比还有明显差距（上海达到80%以上）。另外，成立业委会在时间上普遍滞后，一般都在开发商交付住房后3年以上才陆续成立，有的甚至长达10年。同时，业委会分布存在不平衡的情况，新开发小区多于老旧小区，中心城区多于镇村。

    小区没有成立业委会，业主就无法对物业公司进行合法有效的监管，容易导致业主与物业公司、开发商之间产生矛盾纠纷。在中山，这样的案例并不鲜见，近年来因物业问题被曝光而成为“明星小区”的有东区朗晴轩、朗晴假日、坦洲海伦堡等十几个小区，事件包括“物业出走门”“业主堵车门车库被封锁”“物业涨价门”“业主被电话骚扰”等。

    中山市第一法院就曾作出一组统计，2013年、2014年及2015年，该院分别受理物业服务合同纠纷案件1013件、1292件、约2000件，物业纠纷案件年均增量在30%以上。

    已经成立业委会的小区同样存在不少问题。最近，西区蓝波湾小区业委会就因为公共收益部分公示公开工作做得不到位，走到了舆论的风口浪尖。2017年末，民进委数名市政协委员到中山数个小区进行现场调研，考察业委会的运作情况。民进委的调查结果显示，中山现存的业委会主要存在三个问题：法律地位不清晰、履职能力不强、业主整体参与意识偏低。

    “业委会是小区业主以及公共财产全体共有人的代表，与市民的切身利益十分密切。”市民进委认为，中山一直致力于建设宜居城市，市民拥有住房产权的比例很高，除了引导其依法维护自身物业权益，在社会治理的新格局下如何发挥业委会在文化建设、健康促进、市容环境、邻里互助等领域的积极作用，是当前建设和谐社会的重要任务。

    委员建言2

    尝试引入业委会有偿工作机制

    针对此前在调查研究中发现的问题，中山民进委在提案中提出几点建议。

    对于未成立或业委会未能完整履职的小区，一方面统筹促进成立业委会，另一方面落实代理责任主体。参照上海的经验，可要求居委会两委干部通过选举，交叉到其住宅所在的业委会中任职，对未成立或未能履职的业委会，居委会可代行业委会的职能。

    目前，政府虽然对物业管理的法规有所制定，但对业委会工作的配套规定相对较少。业委会不是法人，并不具备法律主体资格，业委会成员不对业委会的行为承担最终责任。以蓝波湾小区的纠纷为例，市政协委员、市律师协会会员工作委员会副主任黄磊认为，对于小区公共收益的公示，目前在法律法规上还没有明文规定去进行约束，只是笼统地规定“业主是有权监督业委会履行职责”，当业主发现业委会履行不到位的时候，该采取何种方式去制约，目前也没有完善的规定，正是很多矛盾纠纷产生的原因。

    民进委建议，中山作为全省首批获得地方立法权的城市，可以利用自身优势，围绕城乡建设与管理方面进行地方立法，探索以法规形式进一步明确业主大会和业委会的性质、地位和作用，规范业委会的运作和监督，厘清各个行为主体的权责，做到有章可循。

    此外，孙剑宏委员就小区管理力量提出建设性意见。大多小区业委会成员都是无偿“兼职”，而业委会的活不容易做，部分成员只是“挂个名不做事”，导致小区管理工作做不到位而产生矛盾纠纷。“建议适当给小区业委会成员一些补贴，以提高积极性和责任心，进一步做好小区物业管理工作。”孙剑宏说，目前，国内很多城市的小区已经开始实施这样的举措，效果很明显。“东区朗晴轩业委会使用部分公共收益聘请专职人员打理的做法，非常值得推广。不过，毕竟不是政府补贴，是否聘请专职人员必须经过大部分业主同意。”孙剑宏说。

    ■链接

    两成以上业主同意

    可提出成立业主大会

    业主票选物管全程直播监督、业委会聘请专职人员打理、通过微信公众号公示公共收益……2017年4月以来，东区朗晴轩小区业委会的多种创新做法，不仅使小区的物业管理水平提升几个档次，而且从“反面案例”变成名副其实的“明星小区”，引来不少其他小区学习和仿效，甚至连职校教师也专门来到小区考察，将经验和做法带到课堂上。

    一个优秀的业委会能帮助社区解决很多问题。然而，由于缺乏具体操作指引，很多小区并不能像朗晴轩那样顺利成立业委会，从而实现有效的社区治理。2017年10月，由中山市住房和城乡建设局发布的《中山市成立业主大会和选举业主委员会程序指引(试行)》(以下简称《指引》)正式实施，试行时间为3年。

    《指引》指出，20%以上业主可以联名提出成立业主大会的书面要求，向物业所在地镇政府或者管理委员会、区办事处申请成立业主大会。另外，已交付使用的物业建筑面积达到物业管理区域建筑面积50%以上的，业主也可以提出成立业主大会的书面要求。

    符合以上两个条件之一的，小区业主可以申请成立业委会，所在地政府应当在收到申请之日起30日内会同市住房城乡建设部门指导、协助业主推荐产生业主大会筹备组；不符合的，书面回复申请人。

    首次业主大会筹备组由业主代表、建设单位以及物业所在地镇人民政府、居委会代表7至15人组成，其中业主代表应当不少于首次业主大会筹备组人数的60%，筹备组成员人数应为单数。同时《指引》明确，房产证上有名字才能参选业委会。