报告预计：中国公募REITs市场规模或达4万亿至12万亿

证券时报网（www.stcn.com）11月20日讯

证券时报记者  张达

北京大学光华管理学院“光华思想力”REITs课题组今日发布的最新报告认为，按照保守的估计，中国公募REITs市场规模将达到4万亿至12万亿元。考虑到中国城市化人口数量、不动产总量和固定资产投资明显超过美国，中国REITs市场进入成熟阶段后，规模将远远超过美国，具有更广阔的发展空间。

报告是基于2006-2016年全球主要国家和地区REITs市值相对于其GDP及上市公司总市值的规模占比情况这两个相对指标，来估测中国公募REITs市场规模的。第一，从REITs市值占GDP比重来看，2006年至2016年这10年间，全球主要REITs市场占经济总量的相对规模逐渐提升，2016年，该指标在5.4%-16%之间，其中，新加坡最高，达到16.02%；美国最低，虽然其REITs市值达到1万亿美元，但由于经济总量巨大，因此，美国REITs市值只占GDP的5.42%。从横截面来看，该指标多分布于7%附近。2016年中国的GDP是74.4万亿元人民币，根据该指标简单推算，中国REITs市场规模应在4万亿至12万亿之间，按照中位数水平的估计则是6万亿。

第二，从REITs 市值占上市公司总市值比重来看，2006年至2016年这10年间，全球主要REITs市场占其上市公司总规模的比例也是逐渐提升。2016年，该指标在0.78%-7.66%之间，其中澳大利亚最高，达到7.66%，香港最低，只有0.78%。2016年，中国上市公司总市值约为50万亿人民币。由于资本市场发展阶段和国际化程度的不同，各股票市场的可比性较弱。根据该指标在主要市场的中位数来简单推算，中国REITs市场规模应在4万亿左右。

根据以上分析，北京大学光华管理学院“光华思想力”REITs课题组认为，对于中国公募REITs的初步估测结果是4万亿到12万亿之间。不过，课题组同时指出，这个估计是相对保守的，未来中国REITs市场实际规模可能远高于这一结果。

对于未来中国REITs市场实际规模可能远高于上述估测结果的原因，报告认为，第一，PPP基础设施投资项目为REITs提供大量的优质并购标的，是PPP投资退出的重要通道。目前，中国已成为世界上最大的PPP市场。2016年以来，中国有超过1400个项目通过PPP进行投资；截至2017年8月，中国PPP项目总投资额约为17.6万亿，预计2017年PPP项目落地规模或达3.8万亿元。按照住建部专家的估计 ，2020年以前，中国仅在绿色公共交通、保障房、水务、建筑节能、可再生资源和卫星城建设6个领域就将投资不少于60万亿元人民币。根据现有存量数据，基础设施REITs的潜在市场规模达万亿级，而考虑增量的基础设施投资，则会使其基础资产规模再翻一倍。

第二，随着中国城市化进程的加快，城市人口的增加将创造一个巨大的房屋租赁市场。链家研究院2016年底发布的《租赁崛起》报告指出，目前中国房屋租赁市场规模是1.1万亿元，预计到2025年，将增长到2.9万亿元，到2030年将超过4万亿元。在政策红利下，住房租赁的市场空间将非常广阔。而根据全球发达经济体的经验，REITs是解决住房租赁融资来源的重要渠道。REITs收购住房并出租经营，有助于消化住房市场库存，盘活存量住房并加以有效利用，从而提高资源利用效率和住房租赁市场的活力。住房租赁市场的增长将为REITs市场的规模增长提供动力。

报告指出，2016年底，中国固定资本形成是32万亿元人民币，约合4.6万亿美元，同年，美国年固定资本形成总额约为2.9万亿美元，中国固定资本形成约为美国的1.6倍。因此，考虑到中国城市化人口数量、不动产总量和固定资产投资明显超过美国，中国REITs市场进入成熟阶段后，规模将远超美国，具有广阔的发展空间。

（证券时报网快讯中心）