想淘二手房？这些“坑”得绕开

东莞时间网讯 记者走访市场发现，不少市民有意向在近期买房，包括二手房。那么，在二手房交易过程中的纠纷各式各样，作为购房者，又该如何去绕开这些“坑”？

北京盈科（东莞）律师事务所高级合伙人、房产部主任郭飞强告诉记者，其部门对法院裁判的房地产纠纷案件做过研究，发现近三年来房地产纠纷主要集中在房屋买卖合同纠纷、租赁合同纠纷、农村土地承包合同纠纷、建设工程合同纠纷等。数量排在第一位的房地产纠纷是房屋买卖合同纠纷，仅中国裁判文书网2016年公布的房屋买卖合同纠纷判决就有117780份。

通过对比近3年的数据发现，从2015年至今房地产纠纷案件的数量不断增多，上升趋势十分明显。郭飞强提醒购房者，在购房时应与交易相对方协商好各自权利义务，签订完备的合同并诚信履约。必要时，建议寻求法律专业人士的帮助。

/案例1/

付房款时留物业交割保证金

二手房交易中，拖欠物业费、水电燃气等费用的纠纷最为常见。市民郭先生在去年底买了一套二手房，但却迟迟不敢装修，一直空置。原因是原来的房东，欠下了一大笔物管费和水电气费。据李先生介绍，去年12月，他通过房屋中介，购买了某小区的一套二手房。过户后，中介带着李先生一同到小区管理处交接房屋。查询得知，前业主欠了物业费近5万元，另外，还有2000元的水电气费没缴清。按照合同约定房屋交付前，卖方应当缴清物管以及水电气费用，可在交房那天，原房主却说身上没带钱，承诺会在月底来补缴欠费。可最后，对方却玩起了失踪，打电话也不接。由于和物业一直没有协商清楚这部分物业欠款由谁来付，导致李先生迟迟不敢找工人装修，就搁置了下来。万般无奈的李先生最终决定起诉原房主，来解决纠纷，但即便最终胜诉，对李先生来说，仍旧损失了大量的时间和精力。

提醒

为了避免原房主拖欠物业费赖账而产生纠纷，建议买方在办理过户前就要求卖方结清所有的费用，交接之前的一切费用由卖方承担，并且将这一条款写进合同。并且可以在付房款的时候留出部分尾款，作为物业交割保证金。直到买卖双方物业交割顺利完成，买方才把这笔钱交付给卖方。若卖方恶意拖欠物业费，可直接用物业交割保证金支付物业欠费，这样可以大大降低买方承担物业欠费经济损失的风险。

/案例2/

无权处分人签合同也要担责

去年2月，原告东莞人邓先生与被告孙某英签订了一份房屋买卖合同，约定由邓先生购买登记于孙某飞名下的商品房一套。合同签订时，孙某英拿了房产证原件给邓先生看，并声称孙某飞是其姐姐，房屋由其父亲出资购买登记于孙某飞名下，实为被告所有，并承诺能过户。合同签订后，邓先生交付定金并准备办理按揭手续。其后，孙某飞与孙某英产生争执，孙某飞不承认委托孙某英代为出售房屋，亦不同意将房屋过户至邓先生。邓先生以孙某英违约为由起诉至法院，法院判决认为孙某英无权处分房屋导致邓先生合同目的无法实现，双方合同解除，并判令孙某英返还定金，支付违约金。

提醒

购买二手房时应注意如下事项：

1.应核查合同相对人是否为房屋所有权人，房屋是否存在抵押、查封等权利受限的情形；

2.应签订条款完备的合同，特别应注意约定清楚卖方违约的责任，适当提高违约金额，降低卖方违约概率；

3.在房屋过户至买方名下前，不宜将购房款全部支付给卖方；

4.产生纠纷，应注意保留证据材料。

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二手房交易这些细节你要知道

细节1

抵押房屋在买二手房时，如果看中的房屋存在被抵押的情况，可不可以买呢？答案是可以。在市面上流通的房子如果在查档时发现有抵押，还是可以购买的，只是需要先向房管部门申请解除抵押，一般都为债务抵押，债务偿还后就能申请解除。需要提醒的是，买方在遇到这种情况前，一定要事前就解除抵押的事项和卖方以书面的形式进行约定，以备后期可以履行，包括但不限于：解除抵押的时间、债务的出资等。

细节2

产权人签订合同的时候一定要见到房屋产权人，仔细核对房产证身份证，共有的房产一定要让所有人都到场，不能到场的，需要出示公证委托书。如果房东是离异状态，一定要看一下离婚协议上写的是房子归谁所有。

责任编辑：马骁潇