清溪统筹发展盘活资源促升级

    统筹发展已成为清溪面向未来的决定性战略，“四三二”模式正被作为镇区统筹发展的经验在全市推广。南方日报记者 孙俊杰 摄

    日前，东莞市上半年经济形势分析会在清溪镇召开，市长梁维东现场考察了米德兰改造项目，认为清溪镇加快产业升级、推进“三旧”改造的做法非常值得各镇街学习借鉴。目前，清溪推动米德兰412亩旧厂房项目整体改造方案，将其打造为城市更新、统筹发展、产业升级的典型成功案例，探索形成“政府主导、资源整合、企业参与、利益共享”的良好合作机制。

    众所周知，经过多年的快速发展，东莞的城市开发空间变得越来越有限，尤其是土地瓶颈日益凸显，如何及时地推进城市更新显得至关重要。而清溪今年以来探索成立镇城市更新局、招商局、清溪控股等部门推进城市连片更新，并以镇主导、镇村或镇村企合作统筹等方式利用厂房和土地资源，突出抓好资源统筹取得示范效益

    ●统筹：黄少宏 采写：南方日报记者 朱晋

    A 实现项目合作共赢

    7月，清溪控股集团有限公司、东莞米德兰五金塑胶制品有限公司分别与招商局蛇口工业区控股股份有限公司（以下简称为“招商蛇口公司”）签订合作框架协议，双方将联手对米德兰项目进行统筹开发，这标志着米德兰项目原地倍增计划即将启动，也意味着清溪镇推出“十八个自选动作，促进企业原地倍增”取得了实质性进展。

    按照协议，接下来参与的各方将整合彼此优势资源，统筹开发，共同携手促进米德兰公司实现原地倍增。该改造项目通过建立“政府主导、资源整合、企业参与、利益共享”的合作机制，推动米德兰412亩旧厂房项目整体改造，打造智慧型产业基地，激发新产能，创造新动能。

    早在3月16日，清溪控股集团有限公司便与米德兰公司签订《米德兰三旧改造项目合作框架协议》，双方拟通过“三旧”改造方式对项目进行拆除重建，完成项目土地性质变更，并最终完成项目开发。“清溪控股集团是由清溪镇政府主导的镇属企业，米德兰公司改造项目办理前期各项手续后，再引进招商蛇口公司无疑让项目运营更有底气。”清溪镇招商局常务副局长殷志峰表示。

    清溪镇副镇长李伟雄表示，通过清溪控股集团，对米德兰公司土地和工厂资源进行统筹利用，充分释放新的发展空间。其中，土地性质变更、规划指标申请、完成报批、原有业务搬迁等相关工作，由米德兰公司负责；由清溪控股公司成立专项工作小组，负责协助改造报批等有关协调工作。项目通过股份制形式合作开发，米德兰公司占大部分股份，清溪控股公司占少部分股份。

    “为有效参与城市更新、改造项目的开发运营工作，通过清溪控股等镇属公司作为运作平台，实现从引导、审批、开发、监管、运营等全方位的主导，致力在镇内打造统筹开发的标杆性项目。”李伟雄表示，经初步统筹，清溪镇列入2017-2020年城市更新单元计划项目暂计14个；大部分项目由政府统筹、各项目单元项目主体开发，个别项目为政府主导或村企合作，或企业自改。其中，2017年计划完成收储土地（厂房）面积10万平方米，参与开发项目建筑面积100万平方米以上、占有份额15万平方米以上。

    B 探索资源统筹开发

    对米德兰公司进行整体改造，仅仅是清溪提升土地瓶颈突破力的一个缩影。今年，清溪镇突出抓好统筹发展，突出资源统筹、资源盘活、城市更新的发展目标，为全市资源统筹开发探索出新的形式和经验。年初以来，清溪接连成立招商局、城市更新局、清溪控股、旅游集团等多个平台，并将清溪的城市建设重点放在连片更新上。

    “传统的招商引资、城市更新工作主要有‘政府主导、社会资金参与、集体经济自行组织、原土地使用权人自行实施’等4种模式，未能实现真正的资源整合和统筹开发。”殷志峰表示，清溪在重点推进“工改工”项目中注重政府统筹开发和多方合作。

    具体而言，由清溪控股集团公司、旅游集团公司等平台公司根据实际情况，以政策引导、资金支持、股权收购等形式参与到各种模式的开发当中，甚至对于一些优质的“工改工”项目予以适当让利，主导整个片区各土地使用权人的利益分配，灵活采用PPP、村企合作、自改合作、外包服务等模式，提高各权利人和参与各方的积极性，实现整体提升、多方共赢。

    “在镇财政压力较大、单凭财政公共收入难以支撑和激活重大统筹开发项目的前提下，计划以清溪控股集团公司为主体，加强与东莞控股公司、社会投资人等社会资本对接，并通过鼓励有条件的村集体注资入股等形式，进一步撬动更多的统筹资金和合作项目。”李伟雄表示。

    “在政府的统筹下，以清溪控股集团公司为主导，综合考虑各宗项目性质、地理位置、用地成本等因素，灵活实行镇属公司统一征收开发，或镇村合作开发，或镇村企合作开发。”清溪控股相关负责人表示，之所以年初成立清溪控股以及城市更新局，就是致力于创新突破行政体制局限，创新融资合作统筹方式，通过政府与社会资本合作，通过公司模式的灵活运作，实施城市更新项目、镇村统筹地块开发。

    C 创新模式集约发展

    从目前来看，统筹发展已经成为清溪面向未来的决定性战略，在此基础上形成建立的“四三二”模式，正被作为镇区统筹发展经验在东莞全市推广，也多次受到肯定。

    清溪镇委书记范燕彬表示，所谓“四三二”模式，“四”是指搭建了四个工作平台，相继成立了城市城市更新局、招商局以及清溪控股集团、最美清溪旅游集团。“三”是指确立了三种资源统筹方式，在镇政府的主导下，主张与外部有实力的企业合作，激励原有土地权属企业积极参与，支持村集体积极参与，谋求“多方参与、合作统筹、共享利益”。“二”是指创建了两种融资模式，通过清溪控股集团与国有银行等金融机构合作，计划设立20亿元城市更新专项资金池；通过清溪控股集团与合作单位成立项目公司，着力化解融资问题。

    按照该模式，6月底清溪镇与深圳市投资控股有限公司签订战略合作框架协议，合作共建“大湾区·清溪科技生态镇”。据介绍，项目围绕“一镇三谷”发展蓝图开发建设，2018年一季度将优先启动“智·硅谷”开发建设。合作项目的着力点是承接莞深产业发展规划和对接全球产业资源，推进清溪的产业转型升级和城市连片更新，把清溪的银山和青湖两个片区定为产业升级先行启动区，形成示范带动效应。

    “通过统筹旧厂房和土地，两个先行启动区改造面积超过120万平方米，在项目成熟期，将引入和培育国家高新技术企业超过1000家。”范燕彬表示，正积极探索符合清溪实际的统筹、集约发展模式，同时积极与企业合作实施城市连片更新、产业整体升级。

    清溪控股的相关负责人详细解释了统筹发展思路，“在土地资源有限、新增用地主要保障重大优质项目的前提下，重点统筹收储闲置的、转型的或空置的、低效利用的厂房、用地，强化新引优质项目的承接载体；集中统筹收储个体位置相对分散，但布局在同一区域或附近区域的土地厂房资源，便于后期统一进行连片开发；主张原地升级改造，按照城市功能区布局规划，支持通过提高容积率实施企业‘工改工’项目，适当发展城市综合体、‘工改商’项目、‘工改居’项目以及写字楼项目。”

    从清溪的实践来看，统筹发展与精准招商相辅相成、紧密结合。殷志峰表示，由镇招商局统筹全镇招商项目的洽谈签约、协调推进、落地投产等全过程工作，并狠抓深圳产业外溢、东进的机遇，主动“走出去”招商引资，通过组建深圳招商团队，上半年先后拜访了深投控、招商蛇口等企业总部，主动承接深圳高端装备制造产业和新能源技术项目。而招商的目标群体，有些已经成了清溪统筹发展的合作成果。

    当前，清溪全镇共有市重大项目12宗（包括预备项目），总投资约137亿元。正在洽谈的重大招商项目20多宗，大部分为深圳上市公司或高新科技企业的项目。随着优质项目的相继落户投产，日趋雄厚的产业基础、毗邻深莞惠的区位优势，以及宜居宜人的舒适环境，让清溪的统筹发展显现新气象、新格局。