以价换量或成市场主流策略

    购房者在东莞南城一新开盘公寓看房。

    东莞樟木头一商业公寓开放样板房。

    ■楼市热点

    在限购的大环境下，如果要说今年东莞楼市最火热的产品，那非商业公寓莫属。凭借其不限购、不限贷的产品特性，俨然成为市场的新宠，深受投资者青睐。

    不过，近期新出台的一项政策似乎为商业公寓市场打了一剂镇静剂。东莞市规划局发布了一则《关于加强商业办公类建筑项目管理的通知（试行）》（以下简称《通知》），要求新建商业、办公类建筑平面布局不得采用住宅套型式设计等。

    继北京、上海、成都、广州、深圳之后，东莞也正式出台文件叫停“商改住”。业内人士认为，此举可以规范开发商对地块的开发，有利于东莞房地产行业健康稳定发展。

    1 商业办公建筑不得改建住宅

    《通知》要求，东莞的商业、办公类建筑如因功能需要，确需设置套内带独立卫生间的商业、办公单元，每一分隔单元的套内建筑面积不得小于250平方米（首层商铺除外）。带独立卫生间的商业、办公单元的套内建筑面积不得超过所有商业、办公总套内建筑面积的30%。

    工业、仓储、科研（不包括科研用地中可对外销售的产业用房部分）用地上的办公、研发办公建筑须参照上述标准严格执行。根据《东莞市科研用地管理暂行办法》规定，科研用地中可对外销售的产业用房部分，每一分隔单元的套内建筑面积不得小于300平方米。

    在宣传方面，《通知》也作了明确的要求。对规划用途为商业、办公类的建筑，开发企业和中介机构不得以任何方式宣传房屋可以用于居住。对虚假宣传的开发企业，停止办理后续手续。对违规代理商业、办公类建筑销售或者虚假宣传商业、办公类建筑居住用途的中介机构，依法注销机构备案。

    开发企业在东莞销售商业、办公类建筑前应向购房人明示房屋的规划用途、土地使用年限、契税、物业服务费、水电费以及配套建设指标等情况，不得擅自改变用途、不得利用层高加建隔层。

    该通知即日起实施，有效期至2020年9月30日。通知要求，在2017年3月21日出让的商住及商业金融业用地，需要按照该标准执行。

    东莞对于商业用地的建筑加强管理，很多业内人士并不感到意外。早在国内其他热点城市出台限制“商改住”政策时，很多人就已经预感到这一天的到来。

    一位资深东莞房地产研究人士认为，住宅市场的限购，促使买卖双方的投资均涌向商业公寓，这与当下政府对房地产市场调控的步调不符。“况且，商务公寓本来就是打着政策的‘擦边球’而诞生的一种产品，实际上是影响了商品住宅整体市场的供需结构，也不利于营造健康的市场竞争环境。”

    2 前三季度商业公寓成交逾万套

    商业公寓在东莞风行，也就是近几年的事情。

    数据显示，2010年-2013年东莞商业用地成交每年均超10宗，商业用地的建筑面积均远大于商业物业的成交面积。商铺和写字楼面临着巨大的消化压力，开发商为消化大量的商业用地，纷纷开发类住宅产品。

    商业性质的类住宅产品能快速走货，回笼资金，实现地块的价值最大化。同时，过去几年商业用地的放量使商铺和写字楼的出货压力大。所以，开发商业类公寓成为开发商消化商业用地的主流方式。

    2012年-2013年，东莞公寓市场仍然以住宅性质的公寓为主导，直到2014年商业公寓才迎来爆发式增长，供应比例达到所有公寓的79%。

    “2014年是东莞住宅公寓和商业公寓的分水岭。2014年以来，商业公寓占绝对主导，今年以来更是达到97%的比例，商业公寓项目雨后春笋般地涌现。”东莞中原战略研究中心有关负责人说。

    相关统计数据显示，今年前三季度东莞地区商业公寓成交11550套，同比上涨33.85%。

    新政提到，2017年3月21日之后出让的土地适用于本规定。今年3月以来茶山成交一宗商业用地，该地块按照新规定将不得涉及住宅类产品。业内预计，未来商业洋房、商业别墅及商业公寓等产品供应将减少。

    东莞商住地块的商业部分，未来定位只能做商铺和写字楼。东莞目前商铺和写字楼仍然面临着较大的消化压力。商业性质占比较大的商住地以及商业地块的出让，土拍热度将降温。

    近日记者走访了多个商业项目，发现售楼部均将预售证、报建规划证书等文件摆在显眼位置，而有关“居住”等表述基本不见踪影。

    3 商业公寓交易和持有成本高

    商业公寓有其优势所在，比如不受限购影响、总价较低，因此在东莞住宅限购的背景下，不少人对其趋之若鹜。

    手上资金充裕的投资者，在无法投资住宅的时候，就把目光投向了商业公寓。这些投资者既有外地的，也有不少是东莞本地人。

    商业公寓的平均售价要比同区域住宅便宜一些，但土地使用年限要比住宅短很多。水电费方面，商业公寓按照商用收费标准计算，费用相对较高，而且普遍不通燃气，做饭只能用电，一般也没有阳台。

    不过，投资者在购买的时候，要考虑交通是否便利、商业配套是否完善，因为商业公寓属于非住宅物业，首付不低于50%，如果地段不好的话很难找到下家接手。

    从贷款方面来看，商业公寓不受限贷影响，但贷款期限一般不能超过10年，贷款利率上浮度高，而且不能申请住房公积金贷款。

    此外，商业产权物业在购买和使用过程中，都不能享受住宅的税费减免优惠，交易和持有成本高。

    “值得注意的是，住宅二手交易可免收土地增值税，但商业产权物业的交易不能免收。土地增值税的征收一般按出让土地增值额的高低实行四级超率累进税率，即按增值额的高低，对增值部分征收30%-60%的税费。”东莞一位资深房产观察人士告诉记者，“此外，还需按物业交易总价征收5.5%的营业税。各项税费加起来，通常达到物业交易总价的10%-14%。”

    此前，记者曾采访过多位购买商业公寓的市民，他们对于商业公寓的一些优缺点也有所认知，但更多地只考虑不受限购限贷影响，而对于交易中产生的税费并不清楚。

    4 “去库存”成商业公寓销售关键词

    东莞限制“商改住”新政的出台，业界有不同的声音。但普遍认为，近年来火热的商业公寓产品已经接近尾声。对于目前在售的产品，研究机构认为“去库存”将成为关键词。

    今年来东莞商业公寓成交火热，东莞的商业公寓供应远大于需求，目前需求又被过度透支，市场竞争大。数据统计显示，截至9月30日，东莞商业公寓的库存量达51万平方米，去化周期为8.2个月，面临着较大的去库存压力。

    “对于住宅市场来说，这是一种间接性的保护，更加明确地区分了商住属性的差异，有助于将住房需求引导进入住宅市场，有利于住宅市场的去库存。”研究机构优房超·瑞城搜东莞总经理李玲玲认为，此举有利于加速和激活存量市场的租售流通，商业公寓因其总价低备受投资或过渡性置业群体青睐，如果未来这类产品减少，需求将会过渡至二手市场或租赁市场。

    李玲玲认为，近年来商业公寓成为开发商商业用地性质规划产品当中实现资金回笼的核心产品，因此市场出现商业公寓供应井喷的现状。那些原本应该作为商业配套的地块指标被开发了大量类住宅产品，实际上这并不利于城市配套的完善以及塑造合理性城市结构。另一方面，在她看来对于目前在售产品，因为新政之后商业公寓的产品供应越来越少，现有的产品将成为稀缺品，开发商可加快此类产品的去货速度。

    东莞中原战略研究中心方面也认为，目前银行贷款利率普遍上浮，投资成本增大，投资收益也受限。而且新政会让市场进入观望阶段，对于开发商来说，以价换量应是市场主流策略。

    东莞天为研究部市场研究总监邓咏玫说，开发商未来要顺应市场需求，在项目前期准确把握定位，“针对未报建项目，在项目前期定位上有两种建议。一是报建写字楼产品出售，二是以酒店形式报建，出售酒店式公寓产品。前提是顺应市场需求为导向，精准把握产品定位。”