惠州二手房7月成交量下滑

    惠州二手房7月份成交量下降不少。

    南方日报记者

    王昌辉 摄

    尽管惠州房地产市场整体热度未减，但二手房交易市场却开始出现“寒意”。据市房管局发布的惠城仲恺二手房源销售数据，在今年5月突破3000套，成交首度反超同期新房交易之后，该区域二手房交易从6月开始下滑。6月份成交量为2454套，维持高位表现，但在7月跌至1690套，销售面积仅为20万平方米。

    对于具体原因，专家认为是多因素使然。随着楼市调控政策的发力，稍为滞后的二手房市场开始显现影响；此外，金融市场对二手房交易放贷收紧，以及不动产登记新系统上线运营均影响正常的交易过户。

    “金融市场的表现将决定未来市场的出路。”惠州二手房市场专家郑臣钏介绍，相比常态化的市场调控、不动产登记系统的逐步理顺，银行贷款对于行业的支持才是至关重要的。二手房市场大部分都是支付能力有限的刚需族，对房贷依赖程度较高，银根持续收紧或意味着行业困局的出现。

    ●南方日报记者 张峰

    市场

    房源数量减少 过户数量骤减

    “对比前段时间的市场表现，近期客户变得谨慎了……”在记者近日走访中，多名从事二手房交易的中介经纪人介绍。在东平家顺地产挂职的经纪人小钟介绍，带客户看房的数量还是较多，每天都有7—8批次，但一个月下来真正达成交易的并不多。

    然而，此前惠州一手楼热销，房源供不应求，不少人转而寻购二手房源，一度推高了二手房交易。今年上半年，惠城仲恺区二手房交易始终保持在单月2500套左右的高位水平，到5月过户数更是超过3000套，惠州楼市首度出现二手房交易套数反超新房的情况。

    随着楼市调控政策的深化，近两个月二手房市场成交出现下滑。据市房管局发布的惠城仲恺二手房源网签交易数据显示，6月二手房源过户数为2454套，销售面积29.55万平方米。尽管环比5月破3000套的交易量下滑明显，但仍保持着约2500套的高位表现。

    进入7月则出现分水岭。作为下半年市场的开端，惠城仲恺区域单月网签过户二手房源数量为1690套，面积20万平方米，环比降31%，并跌破保持多月的破2000套水平。

    在房源供给方面，长期以来旺盛的需求对放盘的业主产生一定影响。“大量购房者涌入二手房市场，对于放盘业主是个刺激，选择继续持有等待涨价的情况增多。”长期活跃在销售一线的居居乐房产总经理刘钢梁说。

    记者监控搜房网、58同城以及西子二手房等房源发布平台发现，当前房源相比上半年更新数量明显减少。以58同城为例，前期每日更新房源数量保持在3万—4万条，当前仅为约1万条，数量锐减。

    探因

    不动产登记新系统上线致过户放缓

    “买房客户开始观望，放盘房源数量有限。”刘钢梁介绍，今年以来二手房市场一向形势不错，房源供不应求，只要品相较好、性价比较高都会受到追捧。“但这种情况可能会改变了。”他说，现在活跃的客户仍然不少，但置业需求不再那么迫切了。他说，好的房源还会有人买，但往往不是卖家要价过高，就是房子较旧。

    “持续增加的需求让放盘业主对市场有些过度乐观。”今年增设了4家门店的中介机构负责人徐伟林介绍，房屋买卖是一个博弈过程，放盘业主可以待价而沽，但反复提价会影响购房者的选择。徐伟林以手头一客户为例介绍，员工先后在河南岸和麦地介绍了三四套房源，客户看过之后都表达出购买意向，但是卖方业主始终不愿意签订销售合同，一直等客户出更高价格，致使该客户近期选择购置了新房。

    “不单是市场的情况，金融市场对二手交易市场的收紧也产生了影响。”惠州老牌中介机构方正地产总经理郑臣钏也认为，市场要素都是缓慢产生影响的，不会导致网签交易数滑坡。“二手房销量滑坡，不动产登记新系统上线在其中的影响不小。”他说，系统上线了，但很多方面未完善，要边实施边优化，一定程度上导致业务办理的积压。

    专注于办理交易过户的同协地产负责人受访时表示，不动产登记新系统上线是最直接的原因。“每日的业务办理量较平时少一半左右，这意味着很多业务件只能被积压。”她介绍，这很像2016年的权籍调查实施，不动产登记对房源交易提出更高要求。

    惠州市不动产登记局局长谷文清对此表示将尽快进行完善。他介绍，新系统上线，很多基础性的数据和信息需要不断进行完善，业务办理会有一段时间的适应期，但已经开始慢慢恢复，相关业务办理会加快。

    前瞻

    二手按揭收紧 刚需置业者压力变大

    让惠州二手房行业从业者更担心的是金融市场的持续紧缩。郑臣钏介绍，二手房销售对市场调控特别敏感，因此在当前调控背景下销售出现波动；不动产登记新系统上线，过户业务办理放慢，这些都是阶段性的。郑臣钏介绍，购买二手房的客户更多的属于急需居住的刚性置业群体，不同于投资客户有较宽裕的支付能力，更依赖于银行按揭贷款的支持。

    记者注意到，平安、兴业、建行等银行均已停止面向二手房按揭的房贷，另外，农商、中信、浦发和民生等银行也暂停贷款，其他仍旧接受二手房贷款的银行均提高基准利率，只是幅度不一。

    “提高基准利率只是一个方面，现在不额外缴交费用很难放款。”一中介门店负责人告诉记者，支持二手房贷款的银行不断减少，申请变得更加集中，符合贷款条件的客户都是排队等待放款，需要尽快完成交易都需额外给钱。

    不单是贷款层面增加购房客户的支出，在房源评估环节也变得更加严格。据惠州某评估机构负责人介绍，银行对各区域房源的评估价格审核变得更严厉，在二手房价格持续走高的情况下，评估价格与实际交易价格之间的差值在不断拉大。

    刘钢梁以麦迪新村一套100平方米的房源为例，房屋的实际成交单价达到8500元/平方米左右，总价达到85万元，然而实际评估价格仅为5000元/平方米，评估总价为50万元，按照首付三成算下来，购房客户首付支出将达到25万元，“这对于刚需置业者来说压力很大。”