专家：影响房租租金有四大因素第一是人口结构
主持人：我之前对租赁市场关注不多，我想问，在您长期观察来看，您觉得住房的制度和住房供应体系有没有一些改进的空间？
楼建波：那是肯定的。实际上我们学法律的人，我们就觉得现实存在的制度永远只是为了解决历史上的问题而弄的一个制度，比如说我们98年的房改，那是因为我们原来的公房供应制度不能够满足大家的居住需求，我们要搞房改，我们07年搞住房保障，那是因为我们从98年到07年一直搞市场供应房屋，当时房价太高了，很多人买不起房子，所以我们要搞住房保障。但现在我们住房保障这块其实政府还是做了很多工作的，我们有提出“租购并举”。但是不是到这儿为止我们的制度就很完美？那肯定不是的，所以一定会去改变的。比如说深圳最近提出来，忘了是到哪一年的，应该是做了比较长的一个规划，它说将来深圳的住房供应是“4、2、2、2”，40%是商品住房，20%是公租房和廉租住房，20%是公有产权的房子，另外20%是深圳为了吸收人才的，北京的供地，我听他们说似乎也在朝这方面发展。但你也不能说“4、2、2、2”以后我们就停在那儿了。
主持人：还要根据市场来进行调整。
楼建波：对。
主持人：北京算是一个超级城市，它的人口非常众多，比较世界上其他的首都，比如日本的东京，还有美国华盛顿、纽约这种大城市，这种大城市它的人口肯定也是很多的，所以我想是否也遇到类似问题，有哪些经验值得我们借鉴呢？
楼建波：我觉得住房问题是超大城市都会有的问题。我在伦敦上学的时候，租一间12平米的房子，每周的租金是80英镑。
主持人：是哪一年？
楼建波：那还是96年左右。
主持人：80英镑，如果是1：10算的话，就是800。
楼建波：这是一周的。
主持人：一周800，一个月是？
楼建波：将近4000。
主持人：那还是很多年前了。
楼建波：这个是每个地方都有的。我在英国是穷学生，我是怎么解决的呢？有一个慈善机构，如果学生每个月领到的生活补助在多少以下，你有资格申请我们的房屋，后来我是排了两年队排到了他们的这个房屋。那两年时间过的确实是很拮据的，所以我觉得所有大城市都会有类似的问题。
主持人：包括离我们很近的香港，香港很多都是蜗居，可能比北京的居住环境还差。
楼建波：是。我的几个学生在香港律所工作，两口子加起来每个月有将近30万港币的收入，我问他们，我说你们有没有买房的打算？他说我们没有，我们计划在香港干七八年左右我们要离开香港。
主持人：要离开香港，好多人还选择在深圳买房，在香港工作，所以每天通关。
楼建波：是。
主持人：我们现在讨论这么多，最后要落到的一个点，还是这个主体，就是我们住房的这些人，也就是这些租客。无论是政府还包括媒体，我们关注的就是租客的权益，每个人租房都有这个过程，都有这种感受，一个是房屋的问题，比如之前我们提到有的房子是有问题的，还有健康，第二是租金，租到半路房东要求涨价。咱们国家的法律法规里面，您也是学法律的，对于保护这部分群体的权益方面您了解都有哪些？
楼建波：我们现在法律界最大的事情就是《民法典》的制定，这一次提交审议《民法典》分编的草案里面关于租赁就有两个很好的规定，一个是承租人有优先承租权，承租人的优先承租权是什么概念呢？就是我租这套房子，租期是一年，如果一年以后你还要往外租，只要我付的租金和别人愿意付的租金是一样高的，你就得优先租给我。
主持人：这是法律规定的。
楼建波：对。我们现在的法律是没有承租人的优先承租权，但是我想《民法典》将来通过以后，这条规定应该是会保留的。这个规定它的意义在什么地方？比如好多时候房东跟你说我要涨房租了，你现在一个月3000太低，我要收5000，如果没有这个优先承租权，那你就走吧。如果有优先承租权，那你去找，你要找能愿意付5000的，我就给你5000。不管你跟谁谈，只要我愿意付的租金跟他付的一样高。
主持人：那我就要优先租。
楼建波：嗯，我就是有优先承租权的。第二个我们法律上原来就有买卖不破租赁的规定，买卖不破租赁是啥意思呢？就是房东把房子租给我，租一年，结果到第6个月的时候房东把房子卖了，卖了以后，新的房屋所有权人得继续履行原来的那个租赁合同。那么这个规定是原来我们法律上面也有的，但是这一次新加的一个规定是什么呢？比如您是原来的房东，如果新的房东不履行租赁合同，我可以要求你和新的房东一起对我承担责任。这样的话，你在卖这套房子的时候，你可能就会考虑这个问题，要跟新方谈好，因为如果买方到时候真的把我赶走了，我是可以找你的。另外像咱们北京市7月份公开征求意见住房租赁的示范合同文本里面就有明确规定，有两条规定我觉得对承租人意义是比较大的。一条就是你在租赁期间内不能够涨租金，第二条规定就是我付的押金应该在租赁合同终止3天内。
主持人：三天之内。
楼建波：嗯，你要退给我。
主持人：对租户这一方是有保护的权益。
楼建波：对。但咱说这么多，法律为什么要做修改呢？就是因为我们原来法律还不够完善，所以要去修改它。
主持人：所以还是在不断修改过程中的。
楼建波：是。
主持人：我还了解有一个文件，是北京市住建委同市工商局起草的一个叫做《北京市住房租赁合同的示范文本》，它已经在今年7月27号面向社会公开征求意见，它明确了出租方不能在租赁期限内单方面提高租金，是不是就是刚才您提到的这一点？
楼建波：对，就是我提到的，您的功课做的很足。
主持人：谢谢。包括我们刚才谈到的，政府已经在全面考虑这个问题，所以这一波房租的上涨是不是也会成为一个契机，使更多人来关注这个问题，有更多的关注其实是让这个行业变得更加健康。
楼建波：我觉得肯定是的。比如说北京市原来就有一段时间起草过《租房租赁条例》，后来停下来了，但是我知道的这个消息，好像现在又启动了，北京市人大又启动了《住房租赁条例》的起草工作。另外我们2017年的时候出过一个21号文，好几个部门一起出的。
主持人：哪一年？
楼建波：2017年。规范租赁市场，这个是北京市改革很重要的举措，现在我了解的情况，就是我们有关的部门正在督查这个文件落实的情况，看看有哪些规定还需要调整。
主持人：就是因为这一波房租上涨引发的？
楼建波：不能说全是因为这个，即使它是在房租上涨以前就启动了督查工作，但是我想它在督查过程中也一定会关注这个问题。
主持人：我还了解有一个法律叫做《城市房地产管理法》，这个《管理法》的修订距离上次已经有11年了，目前这个法律的现状是怎么样的？它还要继续修订吗？
楼建波：您这个问题问的特别好，我们《城市房地产管理法》是95年制定的，95年制定以后基本上没有改动过，只有在04年的时候改了一次。这个法律这一次全国人大出的立法规划里面是把《城市房地产管理法》的修订列入了它的二类立法规划里面，二类就是如果条件成熟的话，就提交审议，如果不成熟就不提交审议，但说明大家已经关注到这个问题了。另外跟这个法配套的，比如说我们原来有《城市房地产开发经营管理条例》，有《物业管理条例》。你想一个房子开发经营，是开发企业把这个房子给盖起来，物业管理是这个房子到了业主手里以后怎么去配套管理，但是中间缺了一块什么呢？缺了一块交易，就是这个房子是怎么到业主手里面的或者是怎么租给承租人的，或者我们现在有企业自持，***法制办也在紧锣密鼓的起草，原来是说起草《房屋交易管理条例》，后来因为租赁国家的政策比较提倡，所以也在起草《房屋租赁条例》。我觉得国家层面和北京市的《房屋租赁条例》都能够出台，来真正的对一些问题进行规定，去保护承租人的利益，平衡出租人和承租人的权益物关系，慢慢我们的租赁市场至少应该比现在好。
主持人：对。我们今天谈了这么多，我们主要把焦点放在房租上涨的租赁市场。租赁市场离不开的还是中国的房地产市场，所有人都关心房价，我们也是经历了好几次房价的上涨，又慢慢跌一点，然后走入一个平稳期，我自己感觉现在是一个平稳的阶段，您觉得目前从您的观察来看，房价和租金您觉得会是一个怎么样的发展趋势？您可以分别来说，您之前应该有做过一些调查。
楼建波：我只是思考过一些问题，我也看了一些资料，这肯定是一个市场，由供需关系决定的。如果说再往上面放一点的话，我觉得就是人口结构。
主持人：现在国家提出“二胎”政策，呼吁大家去生二胎。
楼建波：是。另外还有经济发展，如果经济发展缓慢，那房价当然就起不来，如果经济发展很好，很多劳动力都往城市里面来，那房价一定会变得更高。第三是货币政策，如果是比较宽松的货币政策，钱多了，钱毛了，那房价、租金是一定要往上走的。第四才是租房政策。如果排个序，我觉得头两个是对我们房价和租金价格影响最大的，第一个是人口结构，第二个是经济发展。
主持人：这两个决定了房价和租金是上涨还是下跌的关键的两个指标。
楼建波：对，然后是货币政策，这是第二个层次。第三个层次才是住房政策。
主持人：政策是调控它的。
楼建波：因为现在不管怎么说政府不能跟开发商说你只能卖这么高的钱，还是市场决定的，当然政府可以采取各种手段来调控它。租金价格也是，我们可以约谈，你们承诺，作为一个有责任的企业你们承诺怎么样，但是政府不能说你必须用这个价格来出租，因为我们毕竟还是尊重企业和个人的产权。
主持人：是。没有办法说这个房子你就必须租这么高，不能租那么高。
楼建波：对。这也是刚才为啥咱俩讨论时候我会提出来，我说国有资本是应该在租金市场和租房市场上面发挥作用的，不能都留给非国有的。
主持人：今天我们讨论了这么多，总而言之，无论是房价还是租金，决定因素还是很多的。我们看到更多的是表面，但是今天跟您聊完之后，更加激发了我们去思考它背后的原因是什么，您刚才提到了人口结构，以及经济的发展。所以总而言之一句话，我们首先还是要搞好经济。
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