南京住房租赁改革：把实现购租同权作为最终目标

21世纪经济报道

在住房租赁改革中，南京在江苏省内率先破冰。

8月18日，南京市政府办公厅对外公布《南京市住房租赁试点工作方案》（宁政办发〔2017〕152号）。根据住房城乡建设部等八部委的联合下发的《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆等12个城市作为首批开展住房租赁试点的单位。

作为房地产市场的重要组成部分，住房租赁市场是解决住房问题的重要渠道之一，解决好城镇居民住房问题，需要房地产市场和租赁市场协同发展。

为着落实住建部精神，江苏省住房城乡建设厅于5月18日发文，选定了南京、苏州、无锡、常州、徐州、扬州等6个城市，根据实践情况，研究新举措、新办法，开展培育和发展住房租赁市场的试点工作。

作为省会城市，南京率先行动。8月12日下午，南京市委副书记、市长缪瑞林主持召开了市政府常务会议，审议了《南京市住房租赁试点工作方案》。3天后，《方案》对外公布。

从公开的《方案》看，并不仅仅局限于发展“租购同权”本身，而是关于城市住房系统的整体性改革：其内容可概括为“1454”——1个指导思想、4个工作目标、5大方面（细分23项任务）、4项保障。

四大工作目标，就《方案》要“做什么”进行了勾勒：

一是，培育市场主体，发展一批国有、混合所有制及民营等多种供应主体的机构化、规模化租赁企业，引导市场规范有序经营；

二是，建设服务监管平台，初步建成信息共享、服务高效、监管有力的全市住房租赁交易服务监管平台；

三是，构建管理体系，形成市-区-街道-社区四级联动网格化管理体系；

四是，形成房源供应模式，探索通过政府划拨建设、企业新建自持、配建、改建、闲置住房出租等多种供应模式。

根据《方案》，政府将对住房租赁改革进行统一把控：

一方面，从供给角度看，明确由“国企引领，形成多方供应主体”，扶持国有企业（14家）发展规模化租赁、鼓励混合所有制和民企（2017年4家，2020年10家）开展规模化租赁、鼓励支持房地产经纪机构（2017年2家，2020年10家）开展住房租赁业务。

但另一方面，改革中将建设全市 “一张网”（市—区—街道--社区四级），采用高科技、智能化手段，实现“房源信息”、“租赁管理”、“房源真实核验”和“便民服务”的“四个全覆盖”，真正体现了“政府搭台、多部门联动”。

这样一来，方便了政府的监管。也就是说，从“房源登记、信息发布、租赁交易、网上签约、登记备案、租房证明”全流程网上办理，同时，逐步实现网上支付、信用评价、补贴发放、公积金提取、家政服务等一站式便捷服务。（实际上，政府还将统一制定租赁合同范本、明确租赁双方的权利义务关系，以及法律纠纷的处理方法等。甚至，为规范“群租房”，要求出租房间的人均建筑面积不得低于15平方米、每个出租房间居住成年人数不得超过2人等。）

那么，怎样向市场提供更多的租赁住房？

《方案》指出了“四个一批”，即：新建（划拨土地）一批、配建（出让面积超过5万平方米的部分新增住宅配建5%）一批、改建（商业和工业用地）一批、盘活（居民、企业、机构出租）一批，并且，2017年建设或筹集租赁住房不低于50万平方米。

政府又用什么方式来保障目标的顺利实现？

《方案》从鼓励发展租赁配套政策、税收政策、金融支持三方面明确了相关政策支持：建立绿色办理通道，拓宽融资渠道，培育和发展市场供应主体；减轻税负负担，完善配套政策，引导市场需求；活跃租赁市场，鼓励库存商品住房转为租赁住房，增加房源供应。

不过，最大的热点在于如何准确理解“租购同权”？

《方案》提出：将适时研究出台符合条件的承租人享受与本地居民同样的基本公共服务政策措施，建立承租人权力清单，逐步实现购租同权。

南京的“租购同权”包含三层意义：

一是，整个改革要逐步稳妥有序推进；

二是，在发展住房租赁市场中要把实现购租同权作为最终目标；

三是，承租人享受的基本公共服务包括多方面内容，包括义务教育、基本医疗、计划生育、公共卫生、健康促进、基本养老、就业服务、社会保障、社区事务、科技申报、住房保障和公积金提取等各方面内容；

在所谓的“入学”方面，《方案》指出：本市户籍承租人子女，将按照南京市学前、义务教育阶段招生入学政策接受教育；

符合南京市外来务工人员随迁子女义务教育入学政策的非本市户籍承租人，将由各所在区教育行政部门统筹安排其随迁子女在居住区内享受义务教育。