破解业委会困局·杭州之策2：政府“三方办”

　　杭州在社区建设和治理中，不仅有民间的“第三方”，还有政府的“三方办”。2017年8月，杭州市拱墅区率先成立了住宅小区居委会、业委会、物业管理三方协同治理工作领导小组，由区领导挂帅，下设办公室，简称“三方办”，负责日常工作。

　　12月6日，由华商报组织的“西安业主杭州行”学习考察团，集体走访了杭州市拱墅区“三方办”。该办公室副主任赵永芳、谭建明等向华商报记者和远道而来的西安业主们，详细介绍了他们的新举措。

　　业委会成立后谁来管?遇到难题怎么办?

　　杭州市拱墅区组建多层级“三方办”

　　赵永芳介绍，他们这个机构全称叫“拱墅区住宅小区居委会、业委会、物业三方协同治理工作领导小组办公室”，简称区“三方办”。由分管民政的副区长担任组长，区委政法委、区公安分局、区住建局、区民政局的相关领导担任副组长，10个街道分别成立对应的领导小组和办公室。

　　“三方办”是虚拟化机构，实体化运作，区政府在人、财、物上给予保障。领导小组办公室配备了3名调研员和副调研员、4名部门专业人员，编制、待遇仍在原单位。比如，办公室主任张林生是区残联的调研员，赵永芳副主任是区司法局的调研员，而谭建明副主任是湖墅街道的副调研员。

　　为什么要成立这样的机构?赵永芳说，这是区领导以问题为导向，在社会治理工作方面作出的重要决策。随着城市化推进，市民意识提高，居委会、物业、业委会之间既存在利益趋同的方面，也会出现一些矛盾。这三方隶属于不同的管理，居委会归街道管，物业公司由住建局管，业委会成立以后从管理的角度来说是没人管。建立这个办公室，“把这三张皮捏在一起”，加强对居委会、业委会、物业三方的组织协调，指导街道做好相关工作，引导督促住建局对物业的规范管理，引导业委会合法有序开展工作，牵头协调解决三方治理过程中的重大问题。这在浙江省也是第一个。

　　三方协同治理工作有个核心，就是党建工作。从成立到现在，拱墅区所有社区都已把党支部在物业公司和业委会当中建立起来，以发挥党员的骨干作用。全区有十个街道，目前区“三方办”对各个街道都进行了百日督导。现在，所有街道对三方协调工作都非常重视，都成立了领导小组，有专人负责街道三方工作。

　　谭建明副主任介绍，拱墅区三方协调工作的方向很明确。区委书记指示，在这项工作中首先要抓关键，就是党建引领。第二是抓难题，就是业委会，帮助业委会有效、有序地开展工作。第三是抓重点，就是物业管理。区“三方办”将深入各个小区进行调研，围绕具体问题，明年都将进行破题。

　　“业委会也不能脱离党的领导，

　　坚持党建引领主要在于人员把关”

　　小区的很多事务是基于业主的财产权，属于私权领域。政府公权介入小区事务，怎么把握这个度?

　　对于这个问题，赵永芳表示：“‘三方办’成立的时候我们也讨论过。但十九大召开以后有一点是很明显的：在我们国家，在所有的事务当中，都要坚持党的领导，这一点是没有问题的。虽然业委会是一个自治组织，也不能脱离党的领导。”

　　“在业委会的组建过程当中，并不是社区要介入，但是社区需要把关。区住建局主要是进行程序性的业务指导。但业委会最关键是人的问题，如果人没选对，方向跑偏了，今后反而会成为三方矛盾的导火索。因此，社区坚持党建引领，就在于人员的把关。要尽可能地动员小区业主当中的党员、干部积极参与到业委会的选举当中。”赵永芳说：“我们有一个拆迁回迁小区，所有的业委会成员全是党员。这个小区本来是很难管的，成立业委会的时候很多老党员站出来，后来大家评价都不错。当然这个引领的前提，还是要符合法律法规。哪些方面是法律法规不允许政府介入的，我们就不能介入。”

　　建立多项机制解决物业纠纷

　　对物业加强考核 对优秀业委会主任进行奖励

　　赵永芳说，“三方办”从2017年8月成立到现在已经过了百天，主要做了这么几件工作：一是发挥党建核心引领作用。按照组织部要求把党组织全覆盖，今后将在业委会和各社区实现交叉任职，在物业企业中也要派驻党建联络员。二是强化街道主管作用。业委会的组建，不仅要在住建局业务的指导下，还要在街道、社区党委的领导下来组建，形成齐抓共管的格局。三是加强顶层设计和建章立制。

　　区“三方办”建立了一些机制：

　　一是联席会议机制，每月开一次会，领导小组的所有成员单位都要来参加。十个街道“三方办”的组长，也要来参加。街道要汇报这个月破解了哪些难题，而区“三方办”也要把自己了解的情况进行汇报。

　　二是和法院定期开会。“法院已帮我们把2014年以来物业涉诉案件以及其他和三方协同治理工作有关的案件都梳理了出来。现在看起来物业涉诉案件比较集中的就是物业费拖欠。那么这就有了一个今后要破解的方向：怎么提高物业费的收缴率。”

　　三是成立了区级物业纠纷调解委员会。物业纠纷，有些比较尖锐。有的是物业服务不尽人意，业主要求更换;另外还有些小区本身有些问题，比如物业费收缴率比较低，影响了物业公司的正常运营，甚至一些物业公司主动要求退出的。为此，区住建局搞了个智库，这个智库由人民调解员、法院、律师、物业从业者100多人组成。哪个小区有问题，就从这个智库中抽人去帮助他们进行调解。

　　“11月份我们还在全区已经成立了业委会的小区，成立了一个全区的业委会主任联谊会，要求物业公司项目经理旁听。在联谊会设立党支部。同时设了两个部长，由指导部部长对业委会工作进行业务指导，还有一个是发展部部长。联谊会成立以后，对业委会主任进行培训，大家有一个共同困惑：不知道哪些事是能干的，哪些事还不能干的，有些事干了还不讨好。区‘三方办’准备出台区级层面的业委会工作实施意见，联谊会还将出一个工作指南，以提升业委会的工作业务水平，帮助他们解决困难。”

　　此外，拱墅区还准备在杭州市物业管理条例的基础上结合本区实际，出台一个对物业的考核管理办法，进一步加强对物业企业的监督和考核，让他们不能乱来。对业委会也有一个指导意见，以规范指导业委会的工作。对优秀业委会主任、好的物业公司还将进行奖励。

　　在协调三方关系中，也有街道引进第三方机构的。第三方机构在实际操作过程中的确有一些益处。比如说，可以在组建业委会的过程中帮助社区，他们有一些专业的人员，对法律法规更懂一些。

　　实现了有人管事，弄清了要破解的问题

　　赵永芳介绍，截至目前“三方办”已经解决了以下问题：

　　第一，实现了有人管事。现在住建局非常积极，天天都在约谈老百姓反映比较强烈的物业公司。告诉物业公司你哪些东西做得不对了，你要规范哪，你要是不规范，今后我们就要把你列入黑名单。小区有困难，能找到社区和“三方办”;业委会有困难，可以找到区业委会联谊会和各级“三方办”。

　　第二，改变了无序的状态。业委会作为自治组织，比较松散无序，相互之间原来联系不多，各干各的，是一个无序的状态。

　　第三，摸清了全区的总量底数，比如每个小区到底存在什么问题，业委会主任是谁，业委会的状态怎样，物业公司是哪个，是什么样的情况等。

　　第四，明晰了工作思路。明年到底要破解哪些问题也很清楚。这也为区委、区政府今后的社会治理工作提供了一个参考。

　　赵永芳说：“我认为‘三方办’将来应该会成为趋势，其实上海做得更早。我们拱墅区的做法明年有可能在杭州全市推广。”

　　物业交接难，也是三方协同治理工作重要内容

　　对于业委会成立后更换物业难的情况，赵永芳说，这也是三方协同治理的一个重要内容。

　　“有些小区业主对物业服务不满意，业委会一旦成立就会提出要求更换物业。但前期物业不肯退出，或虽然退出但不肯交接就会产生矛盾。还有的物业公司听说不选它，就直接不再管了。三方协同治理工作，要求住建、街道、社区这时候必须介入协调。住建局会约谈这家物业公司，让它必须再管几个月。效果一般会很明显的。”

　　“处理这样的事，住建是主导，街道、社区是协调。但对物业公司的考核，部分也会下放到街道。另外，杭州市对物业公司建立了黑名单制度，一旦物业公司被列入黑名单，就不能进去相应的市场接盘了。”

　　老旧小区实施准物业 每平方米仅收0.15元

　　谭建明介绍，杭州市政府从2010年开始对老旧小区组织了物业改善工程，解决了包括屋面墙面漏水等之类的问题。这项工作完了之后，开始实施“准物业”制度。市区主管部门深入到街道、社区、小区进行调研。根据每个小区的住户人数来具体核定物业管理员、幢管员。数量比较大的小区，一个社区要配3个人，每年给予一定的财政补贴。停车、保安、绿化等相应的上百条的服务标准也都是统一制定的，规定一个平方米只收0.15元的费用，可以实现有人看门、扫地。区级财政也会根据自己的财政状况给予补贴。“准物业现在有个比较大的收入是停车费，可以补给准物业。”

　　据了解，2018年拱墅区还计划将无物业的小区纳入到“准物业”范畴内。

　　对酬金制和自管模式小区的监管，希望第三方机构能延伸业务

　　对实行酬金制和自管等新管理模式的小区，“三方办”有什么特别的管理办法?

　　赵永芳说，酬金制和自管是新生事物，实行这种管理模式的小区并不多，基本上都是包干制。对于酬金制和自管模式的物业管理，希望能有专业的审计公司来进行审计。“我们跟财政部门沟通，但现在专门研究这方面的人才很缺。我们也和律师行业沟通过，深入研究这方面的律师并不多。”

　　物业经费的使用光靠业委会成员自己监督是不够的，还是要有专业审计公司来审计。“但专门的审计公司也不多，只是能审计这个钱支出的数额对不对，对这个支出是不是合理并不管。为什么呢?因为他不知道。所以我觉第三方机构的业务，也可以向这方面延伸。”

　　“对民间第三方机构，街道、社区引进我们也认可”

　　那么官方和民间，两个“三方”有没有可能对接?官方的“三方办”怎么看待民间的“第三方”机构?

　　赵永芳表示，对民间第三方机构，区“三方办”是不介入的。“如果街道、社区需要，他们可以引进，我们也认可。有的街道还认为他们不需要。我们南方人比较讲实际效果，把事情做好就行。”

　　我们也没规定一定要用什么模式，我们有个街道只有一个业委会。为什么?它全是老旧小区。这些小区的物业实行的是“准物业”，效果也很好。这些小区的住户特别喜欢找社区，有什么事都找社区。只要老百姓满意，就是我们的最终目标，不强制要求成立业委会。再比如上塘街道，是回迁房，村里有经合社，管理模式又不一样，每个经合社有个董事长。他们有钱，有分红，所以老百姓很听经合社的。他们没有业委会，但经合社下面有自己的物业公司。经合社代替业委会工作，下面也有规范的管理，这也是一种模式。赵永芳说：“我觉得，在管理过程中也是八仙过海各显神通，最主要的目的是要把矛盾化解掉。”

　　华商记者 马虎振 文/图