“旧金山的楼就像是 向海边往下走的阶梯”

    金门大桥。余嘉敏 摄

    在旧金山城市规划局的会议室，一张平铺在桌面、布满各色小方块的城市地图吸引了从惠州来的“拥抱大湾区惠东滨海问策全球”南方报业调研团成员的目光。

    “每个方块是一个街区，每个颜色代表了一种城市功能区，在每个方块你都会得到一套独立的建设标准”，旧金山城市规划局高级规划师Steve Wertheim告诉调研团，这个标准细化到建筑的限高、限宽、停车位的数量，甚至雕刻装饰的风格等等。

    当调研团追问滨海街区建筑的限高和限宽时，旧金山城市规划局特别规划高级顾问Daniel A. Sider摊了摊手，说：“你们可以去我们的网站下载来看，不过这（叙述这些标准的文件）大概有200多页”。

    作为世界一流湾区——旧金山湾区的核心地带，旧金山市在滨海产业规划、城市规划与发展、滨海公共空间的保护和发展方面都有着自己独特的思考和规范。11月26日至12月1日，调研团队密集走访旧金山、圣何塞、费利蒙等旧金山湾区城市，面对面采访旧金山湾保护与发展委员会、旧金山城市规划局、加州海岸委员会、旧金山湾委员会、费利蒙市政府等机构。

    此刻的惠州，拥有218.3公里海岸线、3527.8平方公里的陆地面积、3200平方公里海域面积的“海洋大县”——惠东，也亟待世界级湾区发展的先进经验，来完成城市“宜居宜业宜游”的华丽转身。在这些方面，旧金山湾区能够给惠东哪些经验？

    策划：陶然 罗锐

    统筹：罗锐 张峰 卢慧

    采写：南方日报记者 余嘉敏 曲广宁

    向水而生

    “只能在水上建的才应该建在水边”

    调研团到达旧金山的时候还是清晨，伴随着细雨，这座全球最著名的湾区城市正在慢慢醒来。当记者推开位于旧金山市东北部滨海区的农贸集市的大门时，真切地感受到里面的热闹。

    轮渡大楼集市（Ferry Building Marketplace）在旧金山地标建筑轮渡大楼内。轮渡大楼，是一栋集公共食品市场、博物馆和办公大楼等复合功能地标建筑，也是旧金山滨海以水为中心建设开发的典型代表。名字叫做集市，这里却更像一处设在滨海码头的购物公园，在原本是码头仓库的建筑里，分布两侧的一家又一家商铺贩卖着咖啡、食品、书籍、文化创意产品等各类商品。

    “这里对于全世界来旧金山旅游的游客来说都很出名”，长期住在旧金山、调研团此行的向导Frank告诉记者，其中最特别的是，轮渡大楼集市只售卖当地出产的农产品、手工制品，像北加州出产的世界级的葡萄酒和食品在这都可以买到。而像星巴克这种在全世界都可以看到的连锁商店，在这里是找不到的。

    每周二、四、六3天，轮渡大楼门前的广场上还有露天集市，贩卖当地出产的新鲜水果、蔬菜、鲜花等农产品，以及面包、奶酪和果酱等手工制品。Frank说，本地出产的要比超市里卖的贵，但游客们喜欢，因为他们充满当地特色，还能扶持本地的产业。

    来到集市，很难想象这里原来只是一个码头，以及码头的仓库。轮渡大楼官网记载，在1898年，大楼建成时，这里就是旧金山东北角滨海区最重要轮渡港口，高峰时每天在此搭乘轮渡的约有5万人。直到海湾大桥与金门大桥建成前，这里依然是世界上第二大繁忙的客运码头，仅次于英国伦敦的查理十字站。但随着大桥的建成，轮渡码头慢慢地冷清、闲置下来。

    2003年，经过4年的整体修缮和重新装饰，轮渡大楼重新面向公众开放。除了轮渡大楼集市成为当地一个重要的农产品交易中心外，渔人码头，39号码头等旅游地，以及国家海事博物馆、探索馆等多家博物馆、画廊也分布在这里。整个东北角的滨海区从仓储码头区变成了市民滨海娱乐、文化休闲的重要场所，也是旧金山最吸引游客的滨海休闲区之一。

    现在，轮渡大楼还保留了几条航线，延续着作为轮渡码头的职能。古老的时刻牌显示着它的前世今生——而航线则搭载市民和游客去往临近旧金山的几座滨海小城。

    为什么码头仓库改建成了集市和公共休闲区，而不是住宅或是别的什么？旧金山湾保护与发展委员会（以下简称BCDC）常务董事Lawrence J. Goldzband告诉记者，湾区滨海开发许可审批的一项重要原则就是项目要以水为中心，他说，“海港、桥、船停靠的港口，湿地，这些都是只能在水上建而不能在其他地方建造的。应该在水上建造那些不能在陆地上建设的项目。此外BCDC保护和开发湾区的一个原则就是要让公共可接触空间最大化”。

    BCDC是旧金山湾区内区域性的政府机构之一，它负责管辖金门大桥以东、旧金山湾内大概400英里（约650公里）海岸线上，潮汐线往内陆方向100英尺（约30米）范围的滨海开发和保护。所有在该机构管辖区内进行的开发项目都需获得机构颁发的许可。Lawrence J. Goldzband说，从BCDC成立之后，“委员会批准新建的工业项目数量已经很少了”。

    在旧金山市的城市规划地图上，记者可以清晰地看到，旧金山市面向外海的西部海岸线上主要都是湿地、自然保护区、城市公园等“绿色”的城市功能区，东部内湾也布满各种公园、博物馆、美术馆等城市公共区域，此外有一小部分商业区和历史遗留下来的部分工业区。

    加州海岸委员会管理着加州在BCDC管辖范围以外的海岸线。旧金山湾区对于滨海土地保护和开发思路也在加州海岸委员会得以印证。加州海岸委员会首席律师Christopher H. Pederson说，加州海岸线沿岸的新开发项目尽量在已建成区域进行，没有开发的区域就最小化开发进程，在那些未开发的地方，主要是发展生态农业或旅游业。

    公共优先

    开发者“接力”修建540公里海边公共步道

    离开轮渡大楼时，钟楼里的时钟敲响了，一辆古老的电车缓缓入站。

    轮渡大楼门口集合了旧金山市内几种主要交通方式。轮渡码头外，不仅有历史悠久的电车和新型的轨道列车两种公共交通，还提供了机动车道、自行车道，以及宽阔的滨海步道。

    这片滨海区域，提供了人们各种亲水的可能性，不论你是想在海边散步，坐在海边观赏海景，驾驶游艇出海一游或者坐上轮渡到附近的滨海小镇上一游，在这都能实现。

    公共空间和多种多样的滨水娱乐方式把人们吸引到了海边。在旧金山，如果想要进行滨海项目的开发，需要向BCDC或者旧金山城市规划局等部门提出开发许可申请。但无论是哪个部门在许可前都会与土地所有者协商，要求他们在离海最近的区域预留一定的公共空间。

    这个空间有多大？记者采访的多家机构都没有给出明确的范围，有的要看项目所在地的城市滨海规划要求，有的要看与开发者的协商结果。Lawrence J.Goldzband给调研团举了个例子：AT&T Park是一个建在海边的棒球馆，原本的设计方案中公共滨水步道的宽度只有12英尺（大概是3.7米），通过BCDC和开发商的多次协商，步道宽度扩大到了20英尺左右（大约6米）。

    “有了这个步道，不仅球场无法隔绝大家亲水，而且市民可以在步道上隔着围栏免费看球。”Lawrence J.Goldzband说，旧金山湾区有“公共娱乐政策”，因此BCDC许可开发的项目都有相应的公共空间的要求。

    除了建设公共空间以外，新项目的开发还要求把两侧已经建成的公共空间连接起来。现在，旧金山湾内已经建成了长约335英里（约540公里）的公共步道。Lawrence J.Goldzband告诉记者，这其中很多都是由土地开发者“接力”建造连起来的。

    公共步道是一种提供公共空间的方式，建设骑行车道、开放海滩或沙滩、建设游艇帆船码头等也是同样可以接受的方式。

    目前，惠东滨海开发正面临越来越多单体建筑过宽、去往海边的通道过少的问题，公众到达海边不便受到诟病。滨海公共空间打通后，对到达滨海区的垂直通道的建设密度，旧金山也有详细的规定。

    旧金山东部曾经是大面积的工业区，建有高大的连片厂房，市民到达海边相当不便。因此，旧金山城市规划局进行了一项长达十年的社区计划，要求从很宽的厂房中间切出一些通道，或对于重建的项目要求离海边更远的距离及提供更便捷的垂直通道。

    在与旧金山市隔海相望的索萨利托小镇，记者发现，在这个寸土寸金的艺术商业旅游小镇，沿海“一线”分布的是船舶码头、海滨栈道、休息座椅等公共设施，“二线”才是餐厅、咖啡馆。有的餐厅即使坐拥一线海岸，也必须在海岸一侧开辟一条人行栈道，而在二楼才能完全“占用”一线景观。

    “滨海区域的开发并未排斥基础设施及其他必要建筑的建设可能。但对于此类的开发项目和已经建成的区域，BCDC等组织想实现的是最大化公共空间，让公众没有限制且舒适地享受海滨资源。

    “加州海岸管理和其他州不一样的地方在于，加州把海滩定位为公共公园，而其他州则可能允许海滩私有，你需要付钱进去，否则就不能进去。”加州海岸委员会新闻发言人Noaki Schwartz说。

    城市规划

    远离水边，建筑才可以“长高”

    同行的调研团成员、深圳城市空间规划设计有限公司副总规划师朱枫说，“旧金山的城市设计及风貌世界闻名，绝对值得多看看”。

    无论是在飞机即将降落机场前，还是在金门大桥北侧的山峦上俯瞰旧金山，错落有致的城市天际线都给这座滨海城市增加了一张特别的名片。

    “旧金山的楼就像是一个向着海边往下走的阶梯”，在旧金山城市规划局，特别规划高级顾问Daniel A.Sider如此形容旧金山的建筑。该局城市规划部高级规划师Steve Wertheim则解释，旧金山滨海建筑规划建设的原则是：“城市里的建筑高度越临近水边越矮，让这个水边的资源不仅仅属于某栋私人建筑，而是公共的。”

    旧金山城市规划书中对于海边的建筑高度有明确限制。除了特殊规划的区域外，旧金山滨海道路两侧的建筑限制高度为40英尺（约12米）。由海边向内陆推进，部分功能区的建筑高度允许在65英尺（约19.8米）或84英尺（约25.6米）以下。

    而在市中心，建筑限高则多在200英尺（60.96米）以上，最高的区块可以达到1000英尺（304.8米）。从海上看，高低起伏的天际线就形成了。

    这样的建设规划使得旧金山的海岸线既不会因为建筑过高而被遮挡，也可以使公共观赏最大化。

    站在高处俯瞰旧金山，整个城市被道路切得像豆腐块一样整齐，体现着这座城市规划之精细。

    从旧金山城市规划图上看，城市被分成了数千个区块，面积不一，分别编号。以市政厅附近的城市中心街区来看，每个区块的长宽在80米—100米之间。

    不同的城市功能区被涂上了不同的颜色。“不同颜色的区域都是有不同的准则的。”Steve Wertheim说。每一种颜色代表了一套建设标准，这个标准详细地规定了建筑的限高、限宽、雕刻装饰的风格、停车位的数量等等。

    比如黄色代表居住区，区域内的建筑单体限宽按所处地块的平均坡度斜率分为5挡：坡度斜率等于低于5%的，建筑宽度没有限制，坡度斜率最高挡即超过25%的则建筑宽度不能超过35英尺（大约10.7米）。

    精细化的标准维持了城市风貌的延续性和统一性，“和谐”这个词在记者采访城市规划局时被多次提到。

    旧金山此前有过经验。在轮渡大楼对面，高楼林立的市中心有一栋全旧金山第一高楼——泛美金字塔。

    上世纪60年代末，泛美金字塔的建造在旧金山引起了不小的争议。许多市民认为，旧金山并不需要这样长相奇怪的大楼，大家说“它真的太高了”。

    虽然这栋大楼最后顺利地落成，并且在今后的几十年里成为了旧金山不可替代的重要地标。但城市规划师们却从中得到“教训”，总结出两项城市建设的重要准则——建筑的和谐与高度的限制。

    “我们始终认为旧金山的建筑不能那么另类，我们希望人们有自由去设计建造漂亮的房子，但我们不希望这个建筑过高、甚至高于已有的最高的建筑，如果它不是那么重要的建筑的话。”旧金山城市规划局当前规划部副主任Elizabeth Watty说。

    在交通上，与“方格化”的街区对应，旧金山拥有“窄而密”的路网，主城区机动车道路间距为 100至150米，路幅一般在9—12米之间，主要是单向行驶。这样的设计使车辆通过量提高了50%至70%，速度虽慢些，但不会发生堵车，而且方便行人。

    旧金山最新修订的城市设计指引草案中，对旧金山的城市景观、建筑及公共区域进行了规划指引。其中也提到一条重要原则是要让建筑、街道和开放空间之间的关系变得和谐。

    目前，旧金山市最高的大楼正在建设当中，规划局表示他们今后一段时间不会再建比这栋楼更高的大楼了。

    ■样本

    重建中的密深湾（Mission Bay）

    填海土地上建起的

    滨海复合功能社区

    沿着The Embarcadero大道向南行驶，经过King St.转上第三大道，一片临海而建的新区出现在眼前。这就是密深湾。

    密深湾的面积约为303英亩（1.2平方公里），在旧金山，现在已经很难见到如此大规模的滨海区土地整体建设项目了。而这对于正待开发和规划的惠东滨海区域来说，是个不错的借鉴范本。实际上，密深湾并不是一个新开发的项目，而是一次废弃土地的重新发展计划。

    这里曾是从事造船业和船只修理的主要工业区。后来，1906年旧金山大地震产生的数万立方的废墟被倾倒在临近海域，为这片区域创造了更多的土地。1998年11月，当地通过了密深湾北部及南部重建计划，这个长达数十年的城市发展项目开始了。

    在重建计划中，这片废弃工业区以密深河(Mission Creek)为界分为南北两区，将改建成一个具有复合功能的高端社区，涵盖了住房、办公、商业零售、公共空间、基础设施、大学、医院、酒店等功能区。

    密深湾的重建规划在过去的近20年中作了一些修改。根据最新的数据，密深湾计划建成住房6514套，其中1916套为可负担住房（类似中国的保障性住房），约占总体住房数量的30%，将提供包括一个有18000个座位的活动中心在内、总面积为440万平方英尺（约40.8万平方米）的办公用地、商业用地，41.9万平方英尺（约38.9万平方米）的社区零售和服务用地，41英亩（约16.6万平方米）的开放空间。

    此外，密深湾还将建成一家拥有250个房间的酒店，一家拥有500个床位的加州大学旧金山分校(简称UCSF)医学中心，一个能容纳500位学生的公立学校等等。UCSF密深湾校区也建在这里。

    从分布情况看，密深湾临水区域都规划成公共公园。住宅区包括可负担住宅和市场价住宅两种，交叉分布在建设区北部。酒店也建在这里。

    通过中部连通公园隔开，南部是UCSF密深湾校区，商业和办公场所则分布在校园两侧。

    关于城市建设方面的严格限制在密深湾的规划中同样能够找到。比如，在南区的规划中明确限制该区域的建筑总量不能超过500栋，建筑高度最高不能超过160英尺（约48.8米）等。

    目前，密深湾的建设还在进行。根据旧金山社区投资与建设办公室(OCII)公布的最新建设进度，截止到11月，5296套住房（包括1048套可负担住房）已经建成，剩下的部分预计明年将全部完工。超过190万平方英尺（约17.7万平方米）的零售、商业空间也已经完成建设。

    在UCSF密深湾校区的官方网站上有这样一句表述：UCSF密深湾校区的发展是旧金山湾区生物技术发展的一个重要催化剂。这是密深湾区域产业发展的反映。

    一个以医学研究为主的校区正在吸引旧金山市内生物科学产业的集聚。校区周围围绕了超过50家生物科学初创公司，9家制药和生物技术公司，10家风险投资公司。一系列知名的研究机构，如加州理工学院生物科学定量研究中心(QB3)、大卫·格莱斯顿研究所（J.David Gladstone Institutes）等也都建在学校附近。一个良好的生物科学、生物技术产业的生态系统正在形成。

    据OCII介绍，密深湾发展项目的投资总额将超过40亿美元。从2000年开始的20到30年间，将提供数千个建设岗位和超过3万个永久性工作岗位。