房屋维修宝典|工程对业主自用部分造成损害应当修复或给予合理补偿

东莞时间网讯 东莞日报：住宅专项维修资金项目管理，应当注意哪些问题？

市住宅专项维修资金中心：对于申请住宅专项维修资金进行维修和更新、改造的项目，在项目使用维修资金管理方面，应当注意以下几个问题：

1.业主未缴存维修资金到专户银行监管专户或维修资金账户资金不足的部分，由维修项目申请人直接向相关业主现金筹集。按照国家有关规定交纳专项维修资金是业主应履行的义务，协商无果的可通过司法途径解决。

2.房管部门发现不符合有关法律、法规、规章和使用方案的，应当责令改正。

3.物业服务企业或者相关业主可以聘请监理单位对维修工程进行质量监督，也可以委托专业中介机构对工程造价进行审核，费用可计入维修和更新、改造成本。

4.因维修和更新、改造工程需要，对业主自用部位不可避免造成损坏的，应当修复或者给予合理补偿，费用可计入维修和更新、改造成本。

个案解读

例如，某小区某住宅楼1单元的电梯曳引钢丝绳使用年限已超过保修期，经有资质的检测单位检测已严重磨损老化，物业服务企业需要申请住宅专项维修资金对大厦电梯的曳引钢丝绳进行更换。在申请过程中，已达到“双2/3”业主同意并组织实施，一楼住户业主张三，未缴存维修资金到专户银行，在拨付资金环节，由物业服务企业向未缴存维修资金到专户银行或维修资金账户资金不足的住户，进行现金筹集，此时，张三认为此电梯维修项目自己未能受益、当时未投同意票，故拒绝缴交需摊分的资金。经多次协商无果后，物业服务企业可向当地法院提起控诉，由法院判处执行。

另外，在电梯维修企业进场施工期间，有业主向房管部门、物业服务企业等有关部门反映，现场作业的维修人员未能出示由质量技术监督局核发的电梯维修操作证，且使用的钢丝绳产品参数不符合“国家标准GB8903-2005电梯用钢丝绳”所规定的参数，房管部门派出工作人员到现场查勘，如发现此情况属实，应马上责令维修人员停止作业，并责令施工单位更换合乎规定的材料再由具有电梯维修操作证的维修人员进行施工。

又如，某小区某住宅楼3单元业主委员会申请维修资金对大厦外墙大面积脱落的瓷砖进行维修。该工程实施需搭设大型外脚手架，预算金额较大，项目清单较复杂。由此，该单元业主委员会可要求物业服务企业聘请有资质的造价咨询公司对此预算书进行评审，出具预算评审报告，该维修项目的合同金额不应超过预算评审报告的金额，所产生的造价咨询费用，可计入维修和更新、改造成本。在维修过程中，因工程施工需要，可能对房号为701住户的铝合金窗框带来损坏，因此施工单位应担负修复该铝合金窗框的费用，该费用可计入维修和更新、改造成本。