惠州拟规范已出让土地年限延期

    南方日报讯 （记者/张峰）记者日前从惠州市国土资源局获悉，该局针对土地年限延期、补缴地价款等情况，发布《惠州市关于规范已出让国有土地改变土地使用权年限的实施办法（征求意见稿）》（下称“办法”），对于已出让用地在何种情况下允许申请延长年限以及如何计算补缴地价款项数额均予以明确。

    该局负责人表示，办法的出台一方面对于土地权属和开发单位形成指引，另一方面让市民更好地甄别购房项目所在宗地的土地属性和年限补缴情况，从而有效规避纠纷的产生。

    什么土地可延期？4种情况可申请改变土地年限

    市国土局负责人介绍，办法对于申请改变土地使用年限的情况，要求其改变后的年限不得超出土地使用权出让和转让条例规定的最高年限。其中，住宅用地最高为70年、工业用地最高为50年，商业地块为40年。

    什么样的土地符合延期的条件？办法介绍，地块需已领取《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》及《建设工程施工许可证》，或取得住建部门同意改变有关土地使用条件批准文件的出让国有商住用地，含商业用途、商住用途和住宅用途的批复。

    记者注意到，办法还梳理出4种可变更年限的土地类型；因城乡规划改变土地用途且该宗土地剩余使用权年限未达到法律规定的最高出让使用权年限的；城乡规划要求统一开发建设的多宗土地使用权、但各宗土地剩余使用权年限不一致的；在办理不动产统一登记工作中，因多宗土地剩余使用权年限不一致而要求统一年限的；法律法规规定其他可以改变国有土地使用权年限的。

    办法对于不得申请改变土地年限的土地也作出规定，除了在办法出台前已办理申请变更业务并已获批和登记发证的土地，另外对于法律法规或合同规定不让变更或需要收回的土地，以及开发单位造成土地闲置的地块等均不得办理该项业务。

    土地延期需多少钱？由第三方机构参考市场价格评估

    办法提出，主管部门在严格审查申请资料之后，土地开发企业应与国土部门重新签订《国有建设用地使用权出让合同》或《补充协议》约定相关权利义务。补缴清楚土地出让金和税费后，不动产登记主管部门将重新核发新的《中华人民共和国不动产权证书》。

    如何计算地价补缴？办法要求补缴土地出让金事宜按照《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范（试行）》要求严格执行，在评估后则将按集体决策程序核定应当补缴的土地出让金数额。

    对于单独改变土地使用权年限、土地使用权年限及用途同时改变、改变土地使用权年限及调低容积率的，补缴地价为前后的土地价格之差。对于改变土地使用权年限及增加容积率、土地使用权年限及容积率同时改变且改变用途的，楼面地价则需按照较高的价格确定。

    其中，只改变土地使用权年限的，补缴土地出让金=改变土地使用权年限后土地使用权市场价格－剩余土地使用权年限土地使用权市场价格；若土地使用权年限、容积率及用途均同时改变，补缴金额计算方式则为：择高确定的新用途楼面地价（改变土地使用权年限后新容积率、新用途条件下楼面地价；改变土地使用权年限后原容积率、新用途条件下楼面地价）×新增建筑面积＋（择高确定的新用途楼面地价－剩余土地使用权年限原容积率、旧用途规划条件下楼面地价）×原建筑面积。

    “补缴地价计算过程中均为市场价格，而不是按此前的出让价格或此前的基准地价。”该局负责人介绍，根据社会经济和行业的发展，土地使用权的价格一直在变动，办法是当前的市场价格水平为参考，由第三方评估机构按照规定的程序和方法出具评估报告，最终来确定补缴地价的具体金额。

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    中信新城楼盘合宗开发需补地价

    此前，位于惠阳的中信新城业主无法办理产权证，具体原因是项目将两宗用途和使用年限不一致的土地合并规划建设，部分楼栋出现跨宗地局面，导致权籍调查难以落地。该区国土局负责人批复开发企业需要先将两宗土地“合宗”或“分宗”清楚，再完善相关用地手续并缴清地价款，才能办理产权证。

    比照《惠州市关于规范已出让国有土地改变土地使用权年限的实施办法》，记者发现，该情况属于办法规定“在办理不动产统一登记工作中，因多宗土地剩余使用权年限不一致而要求统一年限”的情形。这意味着该宗地开发企业只有先完善手续才能完善产权。

    事件距今一个半月，进展如何？记者采访了解到，项目开发商方面正与惠阳区住建局衔接用地红线调整事宜。该局权籍调查工作负责人介绍，中信新城C区的宗地正在进行分割，1—6栋目前已经交付碧桂园进行开发，补缴地价的部分也主要集中在这块宗地，7—12栋的区域则为中信此前开发的部分，该宗地将按照此前的土地属性和年限情况进行产权办理。