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“三旧”改造项目不改变用地属性免收出让金

2019年02月19日209未知admin


    南方日报讯 (记者/张峰)在房地产市场持续回暖的势头下,“三旧”改造作为开发企业一个重要的拿地方式越来越受关注。日前,惠州市国土局发布《惠州市“三旧”改造用地协议出让缴交土地出让金办法(修订征求意见稿)》(以下简称“办法”),针对各类型“三旧”改造项目进行细致归类,按照协议出让的不同类型制定相应的土地出让金支付方式。

    按照办法,对于不改变旧改土地性质和年限现状的项目将免收出让金,而作为商住开发将参照市场地价进行计算。“从土地出让金上作出区分,有效引导旧改项目多元化开发。”业内人士分析,以往惠州的旧改几乎都是统一的商住建设,特色产业和创意园区的建设显得滞后,在准入环节进行引导将有利于改造更加多元化。

    “三旧”改造项目以往集中在住宅开发

    近年来,旧改、村企合作等拿地方式成为中小企业的关注重点,这也带来城市“三旧”改造工作的快速发展。记者注意到,东湖花园9区、日升昌天誉、海伦堡西子湾以及TCL康城四季、家华园等一系列旧改项目的开发和运营,大量城市“旧厂房”摇身一变成为现代化住宅社区。据市国土局发布的信息,在2012年至2016年间,全市累计实施“三旧”改造项目面积达2728亩。

    “尽管这有效推动了城市发展,但显得过于单一。”一位要求匿名的业内人士认为,一方面,惠州的旧改工作推进迅速;另一方面,应该注意到当前已落成和在建的“三旧”改造项目几乎均为商住社区,其他城市常见的特色产业和园区工厂改造并不多。

    行业专家、世联行胡光宇表示,相对于产业性的改造开发,商住建设无疑利润空间更高,回报周期更加可控。对于旧改项目多元化发展的可能性,胡光宇直言只能强化政府部门的引导,对产业开发项目作出政策上的扶持。

    差异化收取出让金引导项目多元化

    如何改变这一局面?在准入环节有效引导是关键。针对“三旧”改造项目的不同用途,办法提出在土地出让金的收取上采取差别化对待。

    “三旧”改造分为三种类型:旧厂房、旧城镇、旧村庄。办法提出,对于旧厂房改造项目,若改造后该宗地仍保留工业用途,且剩余的土地年限和容积率都不涉及调整,免收土地出让金;改成物流用地,对于其中的仓储部分不再收取出让金,仅对非仓储的商业或办公等其他功能部分收取。

    改造为住宅、商服、商住等用地类型,将按照地块容积率的高低,对应40%—78%的“旧厂房改造折扣率”计算土地出让金。具体为:(新设定规划建设条件下国有出让土地使用权市场价格-现状使用条件下土地使用权价格)×旧厂房改造折扣率。

    另外,对于旧城镇和旧村庄,土地出让金根据原本土地属性(国有用地或集体用地),对比当前的土地出让市场价格,折合相应的40%—100%的旧城镇改造折扣率,或者40%的旧村庄改造折扣率。对于无合法用地手续却已实际建设使用的“三旧”用地,则需根据当前相关政策申请完善历史征收手续后自行改造。

    “保留使用类型进行更新和产业优化免收出让金,这对于投资企业来说是一个积极的信号。”胡光宇介绍,商住、产业、物流仓储等不同的开发用地属性直接影响和决定出让金的多少,这对于项目的多元化发展无疑大有裨益。

    值得注意的是,若在按照相关类型土地出让金计算中出现负数的情况,办法指出将不予退还,这要求企业在参加“三旧”改造项目过程中更加慎重,避免跟风扎堆。


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