8月一线城市新房价格环比整体下降 北京二手房退烧明显

21世纪经济报道

9月18日，国家统计局发布了8月份70城房价数据。

21世纪经济报道记者发现，70个城市中，8月房价环比上涨的城市数量达到今年以来的最低值，最高涨幅城市桂林上涨幅度仅为1.1%。

热点城市方面，8月一线城市新房价格整体环比下降约0.3%，时隔29个月首次出现整体的环比下降。二手房同样价格下调，北京二手房价格跌幅连续4个月位居全国第一。

国家统计局新闻发言人刘爱华在答记者问时表示，一方面，热点城市房价过快上涨的势头得到了抑制，15个一线城市和热点二线城市新建商品住宅价格同比涨幅均比上月回落，回落幅度在0.8到4.9个百分点之间。

另一方面，去库存进度加快。8月末，商品房待售面积同比下降12%，降幅比上月末扩大1个百分点。在各地区、各部门的探索努力下，房地产市场有望保持平稳健康发展态势。

北京二手房成交周期大大延长

8月楼市的多项指标显示，热点城市正全面降温。

从国家统计局单独列出15个热点城市房价变动情况以来，首次出现15个城市均未上涨，检体环比进入下行通道的状况。热点城市中，新房价格降幅最大的是广州，约为0.7%，北京、上海和厦门与上月持平。

中原地产首席分析师张大伟表示，7-8月是楼市传统的淡季，叠加严格的房地产调控和收紧的信贷政策，导致了价格涨幅全面放缓。

实际上，不仅是新房，在已经进入存量交易时代的一线城市，更加具有市场风向意义的二手房市场，价格波动更为明显。

北京的二手房“退烧”趋势引领全国。中原地产研究中心统计数据显示，北京二手房价格跌幅连续4个月位居全国第一，累计跌幅高达4.3%。

反映市场心理的挂牌价跌幅更加明显。链家研究院9月18日发布报告称，8月，北京链家二手房挂牌均价环比下跌0.58%，较4月的高峰值下跌了9.7个百分点。

价格“退烧”，购房者也随之更加理性。链家数据显示，8月北京二手房市场买卖双方成交周期达到了***.6天，是2012年以来的最大值，与市场活跃时的3月相比延长近25天。

而从统计局数据看，部分此前房价上涨较快的城市，如郑州、无锡、深圳、海口等，房价回调明显。降幅最大的十个城市从低到高依次是福州、济南、郑州、无锡、泸州、深圳、成都、蚌埠、广州、海口。

不过，易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，热点一二线城市更多还是被政策抑制了需求，很难说形成持续性下跌的拐点已到。明年若政策继续收紧，环比数据由正转负的城市将会增加。

三四线城市“接管”涨幅榜

在楼市板块轮动效应下，三四线城市仍延续着此前的火热态势。

全国范围来看，70个城市中，三四线城市依然“接管”涨幅榜。涨幅最高的十个城市是桂林、呼和浩特、南昌、牡丹江、北海、岳阳、遵义、贵阳、乌鲁木齐、吉林。

总体来看，8月份三线城市新建商品住宅价格环比上涨0.4%，涨幅比上月回落0.2个百分点；二手住宅价格环比上涨0.4%，涨幅与上月相同。根据易居研究院统计，这已是三线城市新房价格环比涨幅连续第十个月高于一、二线城市。

张大伟认为，目前房地产市场分化依然持续，三四线城市相对集中的中部西部区域，销售相对乐观，而东部区域受到调控政策影响，市场表现较差。

这些三四线城市甚至被认为是近期良好销售情况的主要拉动者。张大伟表示，在三四线城市的带动下，前8月的销售规模仍处于绝对值的高位。在今年仅剩4个月的情况下，全国楼市突破2016年创造的15.7亿平米销售面积，11.7万亿销售额的纪录，“难度不大”。

具体来看，根据易居研究院的数据显示，截至2017年7月底，一、二、三四线80个城市新建商品住宅库存总量分别为2190、24484和13537万平方米，同比增幅分别为-24.2%、-9.8%和-11.1%。

因此，在库存持续下滑的背景下，能否及时“补库存”，成为热点三四线城市房价是否会持续上涨的关键。

易居研究院以拍挂市场上的纯住宅、商住、商办和综合用地出让的土地建筑面积总和，与过去6个月新建商品房成交面积平均值相除，计算不同城市的城市的土地储备去化周期。大于18个月说明相应的土地储备规模偏大，供地节奏可以适当放缓。而小于18个月则需要积极增加土地储备。

结果显示，2017年8月，全国50个城市土地储备去化周期为14个月，其中38个城市被认为是“低土储”城市，后续或面临在途商品房规模减少、预售商品房规模减少等风险，带来新的房价上涨压力。