一线城市这波房租涨幅在合理范围之内吗?专家解读
主持人：新浪网、新浪微博网友大家下午好，欢迎来到今天下午的《新浪会客厅》，我是主持人文晶。近段时间，一线城市的房租普涨，其中北京尤为突出。在高起的房租下，有人忍痛拿出近半工资续租，有人住进了更加狭小的空间，有人搬向远郊，也有一部分人，选择开始重新考虑自己的人生。房租快速上涨的原因都有哪些？房屋租赁市场如何能够“长治久安”？本期新浪会客厅我们邀请到北京大学房地产法研究中心主任楼建波老师，来跟我们一起分享他的见解，楼老师您好。
楼建波：您好，主持人，大家下午好。
主持人：首先一个问题我们关注到最近大家在关注的热点事件，就是北京、上海很多一线城市房租的上涨，可能每个人经历都不一样，首先我很好奇的是，您这边有没有一个具体的数据，就这一波的涨幅是多少，一个官方统计数据大概是一个什么样的水平？这一波涨幅在合理范围之内吗？
楼建波：房租上涨我觉得大家都感同身受，只要是租房子的都有这个感觉，我也问了一些在北京从事房屋租赁业务的中介，总体上来讲像西城、海淀、东城确实是500、1000的涨都有。但我觉得有些统计数据可能意义就不大，比如说从6月份到8月份涨了多少，6月份到8月份本来就是学生毕业各种原因有季节性上涨的因素，另外还有一些比如说像郊区的，通州，这些地方本来基础的房租就很低，比如说53块/平米/月，涨到59块/平米/月，要算涨幅的比例数也挺高，但这个对大家影响并不是很大，但不管怎么着，我觉得有一点大家都要承认，就是说这段时间确实存在着房租上涨的情况。
主持人：您刚才提到房屋上涨，咱们有没有一个数据，比如说具体的比例或者说上浮的比率有没有一个数据呢？
楼建波：实际上我估计政府部门应该是有一个数据的，但是我们也不知道。但是要从中介的数据来看，有些小区的涨幅就到了35%。
主持人：35%？
楼建波：对。
主持人：明白。刚才您提到比如说谈到因素，我自己当时毕业的时候也是经历过租房阶段，因为6月份是毕业季，7、8月份很多学生要离开校园开始去租房子，您觉得除了这个推动因素，因为大量学生进入租房市场，背后还有别的推动因素导致房租的上涨？
楼建波：如果我们把租赁当成一个市场来看的话，我觉得价格上涨，逻辑的推理一定是供应减少了，需求增加了。供应减少，比如说北京这个情况整治违法出租房屋，打击群租，从去年大兴那把火开始，政府一直在做这个事情，当然这个主要是为了保护居住人的安全，市场上出租的房屋可能就少了很多。但关键是这几个月正好是需求增加的时候，就是季节性的，像您刚才说的学生毕业，还有陪读的，有些人来上大学可能家长来陪，另外像西城、海淀小学的边上家长为了让小孩上学去租了房子。
主持人：他可能自己有一套房子，他还需要租房。
楼建波：对，就这些大家都是比较容易意识到的。另外比如北京的棚户区改造、旧城改造，从把房子拆掉到安置房建好是有一段时间的，这些人在这段时间他实际上也是要到租赁市场上面去找房子住的。另外还有我们的限购，还有对商改住的限制销售，这些实际上都使得本来有一些他可能会通过购买房屋来解决居住问题的人，最后他也成为了租赁市场上面有租赁需求的一方。所以我觉得它是多种因素综合的一个结果。
主持人：我了解到，我们每次谈房租上涨还有一些专业人士他们会提到“租金回报率”，我看到有一个数据显示，截至到2017年年底，中国一线城市平均租金回报率是1.5%，能不能跟网友解释一下这是什么概念？这个数据在全世界处于一个什么样的水平？
楼建波：我们先讲正常的，正常的大家认为是1：200，1：300是比较正常的。
主持人：回报率？
楼建波：差不多。比如1：300的话就是3.3%左右。您刚才说的是1.5%，那肯定是比较低的。但是还有一点我也得说一下，从统计数据上面来看，真正能够符合正常回报率的，全世界也就是10到12个城市，最后一名是我们国家的香港地区，香港地区是3%，正常是1：200到1：300，他正好是到3%。这个数我得说一下，它的基本算法就是你的租金加上你每个月要为这个房子支出的各种各样费用作为分子，分母就是购置这套房子所需要的成本。当然它会把它变成同期的，比如租金，这个房子的按揭是20年，它就会按现在收的月租金乘以12乘以20，下面分母是购买房子要支出的全部的钱，包括支出的利息。真正有意义的回报率，我觉得是对一套特定房屋来算的。在房屋性质相对比较单一的国家和地区，你算整体的大概也还能算，但是我们国家，因为我在北大就从事房地产法的教学和科研，我曾经带着学生统计过，比如说北京的市场上面到底有多少种不同性质的房子，最多的时候我们大概有14种还是15种不同性质的房子。
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