社区街铺运营难电商冲击还是配比过高

    水悦龙湾沿街店铺鲜有开张。南方日报记者 王昌辉 摄

    去年初以来，惠州住宅市场逐步实现供需两旺，商品住宅销售迎来持续的暖市局面。然而这一切与商业物业销售市场无关，二者呈现出“冰火两重天”的现象。

    据惠州市房管局发布的数据，2017年上半年，惠城仲恺商业物业网签套数仅为929套，同比下降124套，销售面积规模则仅为13万平方米。对比同期区域住宅物业接近3万套的交易量，商业物业市场缺少成交活力。

    记者走访中，行业面对这一局面认为，电商冲击下实体商业受影响属于大环境不好，而在项目商住配比过程中10%的商业物业配比则被认为导致大量项目陷入推售难题。“一般的社区保持一定的商业比例是必要的，但对于临近商业体的纯居住社区来说，过高的商业就将成为麻烦。”某开发企业负责人介绍。

    值得注意的是，行业的这一想法受到主管部门的关注。市住建局相关负责人认为属于误解，在该局进行的商住用地前期规划告知中，10%的商业配比只是一个限额，避免企业规划过高的商业比例，而对降低这一配比则并无约束。该负责人同时介绍在部分当前报建和在建社区已经开始有所尝试，根据市场需求优化配置。“既满足社区业主基本的生活休闲配套需求，同时也避免建设过多造成需求过剩。”该负责人说。

    市场表现▶▷商业物业销售运营难，出现过剩局面

    “客户多了，市场销售快了，但更多只是对于商品住宅而言，卖铺仍是个苦差事。”水口当前正在推售商铺的某项目负责人介绍，前期住宅分几批推售很快就卖完了，现在卖商铺就感觉市场完全变了天。

    类似的局面同样出现在东江新城某项目销售过程中，两年前就已完成住宅部分的销售，但沿街商铺一直持续到当前。“一层的街铺还好，二层的铺面就为难了。”该项目营销经理说。

    记者同时注意到，商业物业销售难的局面在即时的销售统计中也表现明显。据惠州市房管局发布的2017年上半年销售数据，惠城仲恺半年商业物业网签交易面积为13万平方米，销售套数则为929套，对比同期26149套的住宅交易量，商业物业市场明显缺少活力。

    另在去年初惠州市供给侧改革去库存行动计划中，跟随土地、金融等举措的实施，住宅市场迅速实现活跃，但反观商业物业市场则难见起色。

    “商业物业的表现与电商冲击下的实体经济表现息息相关，淘宝、京东等线上平台的快速发展，实际上是对于实体商业的一种挤压。”惠州市零售商业行业协会秘书长翟永慈表示，这种冲击之下市民对于置业商铺也会变得更加谨慎。

    不单是大的商业市场背景，在楼盘项目规划建设环节，普遍10%的商业配比有些高。中洲控股惠州公司副总经理曾焕中介绍，综合类的社区保持较大比例的商业配比是必要的，但是对于部分临近商业综合体的住宅社区和纯居住社区则有些过高，统一的标准限制不可避免地加大运营难度。

    现有的商业物业还未能有效消化，新建的社区又将有大量的商业配比。“本来一般的社区群就无需那么多的商业面积，建起来滞后就肯定会出现销售难、运营难题了。”相关业内人士介绍。

    部门释疑▶▷楼盘10%的商业配比并非硬性要求

    结合这一情况，记者走访发现，在新兴的住宅片区东江新城区域，除在中信水岸城区域的街铺运营良好外，方直君御、文岭西提和德威朗琴湾等楼盘沿街商铺大量空置。

    “区域内部本身就有一个规划的社区商业综合体中信生活汇，邻近社区的很多消费需求肯定也会在商业体聚集。”相关业内人士就表示，两三层的商铺规划就显得有些多，一旦商业体正式开业运作起来，这些社区商铺将更加麻烦。

    此外邻近的龙光水悦龙湾，周边的长湖苑、新世界曦岸都已发展成熟，但该社区的街铺基本处于空置局面。除了个别建材门店在支撑，其余均是大门紧闭。同样的情况也出现在江北日升昌天誉等社区。

    面对社区商业运营难，部分企业认为因为商业配比过高所致，市住建局相关负责人则认为更多的还是因为社区居住人数有限，而非规划的商住配比问题。

    该负责人介绍，对于企业认为10%的商业配比需求其实是一个误区。她介绍，近些年以来，对于项目宗地前期的规划告知，宗地的商业、住宅配比，以及具体的建筑面积均是一个参考值，并非硬性要求。对于为何需要这样的一个指标设定，该负责人表示只是在地块估算地价时候的一个参考，商业用途和住宅用途的基准地价是有区别的。

    记者以近期挂牌交易的江北东区JBD41-18-01地块为例，宜居挂牌信息，该地块面积为12143.38平方米，计算指标用地面积为17598平方米，而规划建筑总面积则为≤61593，其中：商业服务业设施≤6150。“6150平方米实际上就接近于最大总建筑面积的10%，这并不是一个绝对值，而只是一个参考值，开发企业在实际建设过程只要不超过就行了。”该负责人表示。

    行业探索▶▷降低商业比例灵活配置，满足社区生活需求

    “地块规划的商住配比过于硬性，其实是一种误解。”市住建局相关负责人介绍，而且在新批建和开发的部分项目已经开始适当的下调比例，更是市场需求调整项目的商住配比。

    楼市独立评论人余鹤皋就介绍，实体商业受到冲击，运营难其实也就是近些年的事情，在以往，“一铺养三代”等说法还很流行，开发企业也都是希望增加商业配比，因为商铺更好卖和卖得更贵，只是在近阶段的市场环境下发生了反转。

    调整商住配比，减少商业的比例（不做足10%）也是应对市场变化的有效优化。余鹤皋介绍，水口某楼盘就是这方面的先行者，有效减少了项目的商业物业规模，仅保留一层的街铺布局，满足未来社区基础的生活服务。

    对于后续开发项目可能出现的类似现象，市政协委员、社会观察人士欧阳秋明则认为企业应该保持谨慎。他介绍，社区保持一定的商业配比实际上是社区保持后续活力的基础，教育培训机构、餐饮、百货、休闲等机构的布局都需要商业物业的支持，这是一种长效的需求，不可能等到需要的时候再来考虑。

    “商业物业的运作还是需要人，总体来说还是入住率有待提高。”相较于开发商将商业物业销售难归咎于规划的商住配比，在方直君御街铺正经营着溢价教育培训机构的王小姐，对于周边街铺大量空置的局面表示，不能因为暂时没运营起来就认为不需要，等到达到七八成入住率时候就肯定会有需求。

    南方日报记者 张峰

责任编辑：马骁潇