物业管理新模式：这个物业公司很特别 全体业主是股东

小区物业管理都有哪些模式，管理得好了会给小区带来什么样的变化?华商报近日组织的“西安业主杭州行”活动，让来自西安的业主们看到了不一样的物业管理。

物业管理三种模式 各有各的特点

12月3日到7日，华商报邀请三个小区业委会主任和两个小区的业主大会筹备组业主代表，以及专家、律师组成的考察学习小组赴杭州参观学习。在此期间参观了杭州的三个小区，并和相关小区业委会主任、社区负责人、物业公司负责人进行了座谈交流。

这三个小区分别是：拱墅区祥符街道办北星社区德信臻园小区、西湖区文新街道竞舟社区恩济花苑小区、萧山区闻堰街道闻家宴社区的江南摩卡小区。三个小区的物业管理模式各不相同，其中德信臻园是包干制物业管理模式，而恩济花苑、江南摩卡则属于自管小区。

国家注册物业管理师娄云林介绍，物业管理模式可分为三种：包干制、酬金制和自管。

包干制是最常见的物业管理模式，其特点就是物业费标准确定后不管是亏还是赚，都由物业公司来承担。缺点是采用这种模式的物业公司一般都是以收定支，所以活干得越多赚得就越少，干得越少赚得就越多。所以，小区管得好不好，就要看物业公司了。

酬金制的特点是，物业管理有多少人就给付多少人的工资，这个钱是由业委会划出去的。这种模式对业委会成员的要求比较高，首先要有时间和精力，另外要懂物业管理，不懂的话就管不好。

自管模式的特点，就是由业委会聘请一个职业经理人，然后由这个职业经理人来聘请保洁、保安、工程等人员，由业委会来出工资。值得注意的是，自管并不是由业主自己来管，而是由职业经理人聘请专业人员来管，否则就管不好。这种模式相当于把小区当做一个实体来经营，获得的收入可用于小区维修与建设。

“在这三种模式中，后两种是必须要有业委会的。也只有成立业委会以后，业主才能当家做主，才能对小区的公共收益进行有效监督和利用。尽管杭州的小区目前也还是以包干制居多，但酬金制和自管模式也逐渐开始兴起。从长远来看，由包干制向酬金制和自管模式过渡，将来应该会成为一种趋势。”

德信臻园：物业公司并不排斥业委会和第三方监督

12月4日下午，考察组成员参观了德信臻园小区，并和负责这个小区物业管理的盛全物业服务股份有限公司负责人，以及北星社区居委会书记杨玲等人进行了座谈。

杨玲介绍，他们社区共有7个小区，有5个成立了业委会，其中4个都是由第三方机构帮助成立的。盛全物业负责人介绍，他们是一家上市公司，很多城市的小区物业服务都是由他们来提供的。在公司总部一间办公室，整面墙都是显示屏，全国各个项目物业管理人员的实时工作图像随时可以查看，同时还可以进行相关数据的分析。“传统物业服务正在转型，我们的目标是做城市配套服务专业。”他表示，小区按程序和规范成立业委会、第三方机构介入对物业公司的工作进行专业化监督和考核，作为企业高层管理人员，他认为这对企业的长远发展是有利的。

恩济花苑：共有收益补贴物业费 所有业主都受益

12月5日上午，组员们来到恩济花苑小区。这个小区因自管搞得好，被人民日报、新华社、华商报等多家媒体报道过。媒体报道的标题，很多都提到了0.5元的物业管理费。在小区物业管理办公室，考察组成员看到，墙上公布的物业费标准的确是住宅0.5元/平方米，商铺1.0元/平方米。业主停车费包月100元。而这个小区的房价目前在每平方米4万多元。他们是怎么做到的?

该小区业委会副主任王女士介绍，他们小区的物业是聘请职业经理人来负责，严格规定业主和家属不能做物业工作。小区的另外一个特点是，按照要求建立了党支部。

小区党支部书记谭鸿最为熟悉小区情况。他说，小区是从2008年开始实施自管的，当时是由全体业主投票决定的。但以前所谓的自管，大家评价并不高。业委会到目前已是第四届了。新一届业委会上任后，决定由专业人员来管理物业。业委会成员也都没有私心，停车费、物业费带头交。而物业负责人上来后更是做了一件轰动杭州的事：小区都是多层建筑，一层大都是车库。这些车库以前被业主们租给外来人员居住，搞得院内环境很糟糕，这种情况已经持续了十多年。物业经理上任后，决定把地下室居住的租户都清出小区。这件事非常难，因为这事，物业经理还被人打过。但在业委会、社区的支持下，这件事最终还是完成了，之后又建立了公共厕所，小区环境一下子改变了。而旁边也有一个小区搞自管，因失火烧死了一个人，两相对比，大家都对现在的物业管理很满意。

物业经理尤文佳介绍，恩济花苑小区物业收费面积为 五万三千多平方米，对业主收费标准为住宅0.5元/平方米、商铺1.0元/平方米，全年物业收缴率为100%，收费金额三十多万元。共有收益大致分为四大项：1、根据杭州市物业条例千分之四属于公共建筑的商铺面积对外租赁而产生的租金为数十万元;2、小区公共区域广告收入、小区自划摊位整合收入、快递代服务点收入等数十万元;3、重新规划停车位，停车费收入全年也有数十万元;4、四大运营商(移、联、电、广)每年设备维护费约数万元。

考察组一位熟悉物业管理的组员根据这些数字，计算出该小区的物业实际费用为2.18元/平方米。也就是说，这个小区的物业费标准之所以低，是由于用共有收益进行了补贴，这也是自管给业主们带来的福利。

尤文佳说，他在这个小区感到不一样的地方是，业主、业委会、物业人员都是一家人，大家关系非常融洽。

江南摩卡：成立属于全体业主的物业公司实行自管

12月6日上午，组员们参观了另一家实行自管的小区——江南摩卡，并和该小区业委会主任朱曙俊、小区所属的萧山区闻堰街道闻家宴社区党支部书记姚斌良进行了座谈交流。

“在自管之前我们小区换过物业公司”，朱曙俊介绍，更换物业公司时业委会成员做工作，除了物业公司高层管理人员外，尽量保留了其原班人马。“我们成立了一个新物业公司，这个物业公司属于全体业主，所有业主都是股东，由业委会主任、副主任代持股份。业委会成员不拿工资，义务做事。新公司直接受业委会领导，不以盈利为目的，经营收入主要用来搞社区建设。业委会征集业主们的意见，列出了60多项问题逐一进行整改，一年零一个月已经完成了大多数项目。现在小区一有问题，立即就会得到执行。”

在该小区，华商报记者看到环境非常好，几乎找不到什么问题。工人们正在施工，把原来的地砖换成石材。“这种砖块在下雨后容易积水，有时一踩泥水就会挤出来冒到人身上，换了石材以后就不会出现这样的情况了。”朱曙俊介绍，小区原来只有10个探头，现在更换了200多个高清探头。4万多平方米的公共区域都全部进行了粉刷。做这所有的事，都是我们自己采购原料，让物业公司来做，所以成本很低。

朱曙俊介绍，小区物业收费标准为多层1.1元/平方米，高层1.8元/平方米，“卫生费、电梯费都包括在内的。”共有收益原来一年20多万元，现在一年达70多万元。公共收益都专款用于小区改造，不动用大修基金。“每年自管结余在二三十万元，到时候我们再商量怎么处理，看是给业主们分掉还是充大修基金。做了这一年多，我的感受是把钱用给小区和用给自己家是一样的，政府部门和业主们都很支持，小区自管充满活力。”

姚斌良介绍，这个小区比较大，实行自管前街道很担心，不同意这么做。作为社区党支部书记，他做了不少工作，向街道打包票支持这么做。“这主要是看到这个小区业委会班子和业主代表团队不错。业主也支持，有这个条件。业委会主任自己有公司，有管理经验，不缺钱。自管不是私管，这是搞自管必须要注意的。也有搞自管不成功的，小区内垃圾对接成山，但目前江南摩卡小区的优越性已经体现出来了。我们会要求小区进一步加大透明度，继续把小区管好。目前已有很多小区来参观学习，我们也会要求业委会对自管及时进行进一步规范和总结。”

实行自管需要什么样的条件?

那么具备什么样的条件才能实现自管?

朱曙俊说，他认为必须要具备四个条件：一是有没有成立业委会，能不能真正拿到管理权;二是三个月了流动资金能不能解决，三个月就要出效果，要让业主们看到;三是有没有一批热心业主支持自管;四是要得到政府层面的支持，要处理好各方面的关系。另外作为重要的就是，当家人一定不能有私心。

华商记者 马虎振 文/图