限购新细则影响有限？8月东莞一手住宅供应量大增

今年4月10日，东莞出台了史上最严的楼市限购令，对东莞市的一手住宅进行限购，限制不在东莞工作的外市户籍人口购买一手住房，同时规定了符合条件的购房者的购房套数和持有时间。如此严格的限购，让随之而来的“红五月”楼市成交低迷，让这一传统的楼市旺季大为失色。

经过几个月的观望期后，东莞楼市逐渐活跃起来。而随着另一个传统销售旺季“金九”的临近，8月一手住宅供应量大增，不少开发商错峰入市，抢跑“金九”。

经过几个月的观望期后，东莞楼市逐渐活跃起来。南方日报记者孙俊杰 摄

上周楼市成交量环比下降

据东莞中原战略研究中心监测数据显示，上周商品房网签量大幅下降，成交套数仅1409套，环比下降31.57%，整体签约量有所下滑。

上周，记者来到了位于东莞东城以及石碣镇的一些楼盘，发现销售大厅咨询人数不多。记者以购房者的身份询问，销售员也表示目前优惠不多，但可以先登记，下月会有优惠活动。

东莞中原的研究员告诉记者，从洋房成交项目来看，上周销量稍佳的楼盘，有售出49套的凯晟景园和售出41套的卓越维港，其他项目网签量均低于40套，网签量出现大幅下滑。

上周，东城、虎门和厚街的成交量名列全市前三，共占市场43%的份额，东城已连续三周排名全市第一，近期集中签约的凯盛景园承接万科中天城市花园成为区域销售主力。上周一手住宅公寓无成交，不限购的商业公寓签约336套，限购后，商业公寓成交亮眼。

业内人士分析认为，上周东莞的成交区域分化较大，新品充足区域成交突出，说明当前市场供应仍偏紧。由于近期临广片区及主城区签约持续较热，临深片区成交比重萎缩。

上周成交低迷的原因，一方面受高温天气影响，客户看房意愿不强。另一方面，由于前两周品牌开发商，如万科中天城市花园、时代倾城等热销项目集中网签带动，成交量明显上涨，上周缺乏热销项目带动，成交量明显下降。

从项目开盘销售情况来看，价格是目前项目制胜的关键，低价项目获得市场追捧，以同区域相对较低价格入市项目销售率均达到九成以上，尤其是黄江一项目，入市价格低于同片区项目均价超3000元/平方米，成交率近100%。

合富研究院（东莞）方面认为，眼下正值“金九银十”前期储客备战阶段，市场处于短暂休整期，各项目主要处于新品上市前的市场预热、客户蓄集阶段。

“预计今年‘金九’新品入市不少，政策趋严下避免扎堆入市加剧市场竞争，上周多个项目启动预热，只要达到销售条件，错峰入市提前抢跑市场意愿较强烈，预计8月底开始新盘入市及旧盘推新将持续活跃。”合富研究院（东莞）总监李兴旺说。

新房市场延续7月火热行情

据东莞中原战略研究中心监测数据显示，上周共有碧桂园森林里、海德骏园、卓越维港等七个项目新增供应，其中住宅新增供应面积为13.95万平方米，合计1090套，环比上升76.86%，非住宅新增供应面积为0.69万平方米，共计69套，环比上升38.36%。

8月有不少项目属于旧盘新推，其中包括碧桂园信鸿嘉誉、新城市花园、莲湖山庄、凯晟景园、御河湾，其中以碧桂园信鸿嘉誉二期备案体量大，新推面积达10.16万平方米，其中洋房713套，备案均价约13994元/平方米；70套为别墅，备案均价约20423元/平方米。

究其原因，一方面，迫于下半年业绩压力及楼市持续低迷，开发商出货意愿强烈；另一方面，客户对一手楼房的刚性需求依旧存在，购房意愿强烈。

合富研究院（东莞）方面认为，上周新房市场新盘入市延续7月火热行情。根据开盘情况分析，8月的新增供应特点明显。受6月和7月大盘“芝麻开花节节高”影响，近期项目入市普遍具有贴合或低于市场心里预期特点，且让利诚意度更高。

开发商开启高周转下“薄利多销”快速回正现金流的运营策略。其中，一线品牌项目大幅推新不遗余力，如碧桂园森林里和碧桂园信鸿嘉誉都大量推新，中泰峰境也新增供应480套。

此外，近期东莞开发商多措并举促成交，包括零利息低首付、联动点数升级、制定有利于置业者的购房政策、垫佣、返租等方式不绝于耳，刺激本地购房者需求并力促成交。

“总而言之，东莞经济稳中向好，规划发展预期明朗，开发商以价换量刺激本地购房者理性回归，楼市呈现回暖迹象。”李兴旺说。

新细则对楼盘销售影响有限

近日中国人民银行发布《2017年第二季度中国货币政策执行报告》指出，应继续做好房地产金融调控，在支持居民合理自住购房同时，严格限制信贷流向投资投机性购房。而近期北京、广州、沈阳等多地接连推出新一轮楼市调控措施，旨在楼市即将步入“金九银十”销售旺季的背景下打好“预防针”。

东莞中原方面认为，如今各地推出的楼市调控政策不仅明显脱虚向实，而且调控日益触及楼市自身存在的深层问题。

上周，东莞市住房和城乡建设局等部门联合发文，对于楼市限价细则进行了进一步调整。该规定主要对新建商品住房首次申报价格备案作出相关调整，申报均价由原来规定不高于前三个月当地镇街（园区）同类型新建商品住房销售均价的20%（含）调整为15%（含），同时已办理销售价格备案的新建商品住房项目调高备案价格的，间隔时限由原规定的90天延长至180天。

对于东莞的楼市限购新细则，业内人士认为对楼盘销售总体影响有限，但体现了政府不遗余力整顿房地产市场的决心。两轮的住宅备案价政策调整，体现了政府对房地产的态度依然严厉，压缩房价涨幅，放缓房价上涨步伐意图明确，有效遏制了房价随意上涨的乱象。

李兴旺分析，虽然东莞楼市政策从严，但如果没有政策抑制，房价有较快的上涨动力，而政策出台无疑给购房者以一个有相对合理的价格入市的机会，刚需购房者可以择机入市。

“新细则前开发商定价已经回归理性了，购房者心理亦回归理性，总体对于楼盘销售影响有限。更多的影响在于提醒即将到来的土地拍卖：房企要理性拿地，价格备案制度已无商量余地，有利于稳定地价预期。”他说。

【采写】龚名扬