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张江规划“世界一流科学城”:拿出890万平米用于租赁住宅

2019年02月24日458未知admin

[摘要] 《规划》明确,未来的张江科学城将围绕“上海具有全球影响力科技创新中心的核心承载区”和“上海张江综合性国家科学中心”目标战略,实现从“园区”向“城区”的总体转型。

时代周报记者 谢江珊 发自上海

白色的围墙内,大片待建中的土地,远处的空地上停了一辆黄色卡车和两辆挖土车,这是位于浦东新区张江南区配套生活基地的A3-06地块目前所呈现的情景。

该地块是上海首批公开出让的两幅租赁住房用地之一,7月24日被上海张江(集团)有限公司竞得,成交价格为7.24亿元,成交楼面单价为5569元/平方米。

A3-06地块西部毗邻申江高架路,东至规划一路,南达科农路,土地面积约6.5万平方米,规划建筑面积约13万平方米,目前开工日期定在8月中下旬,项目建成后,须提供不低于1226套租赁住房房源。

该地块“只租不售”的运营模式与《张江科学城建设规划》(以下简称《规划》)中对于新增住宅建筑的要求不谋而合。

8月7日,《张江科学城建设规划》在征求公众意见后,获得上海市政府正式批复原则同意。

按照《规划》,张江要“成为科研要素更集聚、创新创业更活跃、生活服务更完善、交通出行更便捷、生态环境更优美、文化氛围更浓厚的世界一流科学城。”《规划》明确,未来的张江科学城将围绕“上海具有全球影响力科技创新中心的核心承载区”和“上海张江综合性国家科学中心”目标战略,实现从“园区”向“城区”的总体转型。

“上海科创中心战略的落地需要一个落脚点,而目前张江高科技园区的体量和功能还不足以支撑科创中心的定位。”复旦大学城市经济研究所所长、复旦大学经济学教授周伟林告诉时代周报记者,“将‘园区’转型为张江科学城,说明上海的发展已经将整个张江园区相融在一起,是对张江功能的重新定位和升级。由原来偏向单纯的研发和生产,转型为城市综合配套功能,在突出科创之外,丰富生态环境、社区功能、公共服务等城市元素。”

生活配套跟不上租金水平

作为中国第一批国家级高科技园区,1992年就成立的张江高科技园区创新成果显著。目前,整个张江园区已集聚各类人才36万人,其中外籍人才4300余人、归国留学人员7500余人、各类高端人才400余名,中国工程院院士、科学院院士24人。

但因其产城融合相对欠缺,近年来发展颇受限制。其中商品房和社区配套的不足,尤其被人诟病。

时代周报记者在地处张江的一家房产中介内看到,周边一室的租金达到4000余元,两室的租金价格普遍在5500元左右。

这个价格,在整个上海算是中等水平,然而与其他区相比,张江区的生活配套显然未能跟上租金水平。

陈夏(化名)是张江某投资管理公司职员,租房时发现张江用于出租的多为回迁房,房间之间用板隔开,“我们公司旁边的房子好多是隔板房,隔音效果差,感觉十分压抑,条件稍好一点的租金更贵”。 

后来陈夏将房子租在金桥金浜新村,“2人合租,整租差不多4500元”,坐地铁和公交上下班,单程1小时20分钟。

褚素梅毕业之后在2345网络科技公司担任测试工程师,将租房选在了川沙妙境家园,3室4600元,靠近地铁2号线,单程40分钟。“张江道路较宽阔,交通挺方便,但是吃饭的地方并不多。” 

去年年底因工作原因,褚素梅换到了浦西,她坦承:“长宁区的生活配套方面比如吃饭、看电影、逛街,都比张江方便很多。”

“上海有一个很好很大的市场,做研发的配套,各方面都不错。但是,张江高科技园区经过这么多年的发展,与深圳南山区高新科技园区依然存在很明显的差距,还未形成真正的在国内乃至国际上具有极大影响力的龙头企业。这是其弱点。” 复旦大学城市经济研究所所长、复旦大学经济学教授周伟林告诉时代周报记者分析指出,张江生活服务配套差,城市功能与市区相比较弱,将“园区”发展为“城区”,有很大的发展空间,“张江作为一个科学城,规划要认真做。” 

规划后:步行600米,生活圈全覆盖

据悉,《张江科学城建设规划》前期研究始于2015年,主要开展现状和需求调研工作,项目真正启动是在2017年4月。目前,随着规划获得批复,宣告第一阶段接近尾声。

此次张江科学城的规划范围北至龙东大道、东至外环-沪芦高速、南至下盐公路、西至罗山路-沪奉高速,兼顾国家量子中心等重大科技基础设施的要求,总面积约94平方公里。同时为加强与龙阳路枢纽、国际旅游度假区等周边地区的协调和联动发展,外扩形成衔接范围,总面积约191平方公里。

《规划》中明确,张江科学城将以张江高科技园区为基础,转型成为中国乃至全球新知识、新技术的创造之地和新产业的培育之地。

“本次规划强调提升公共设施、居住、绿地、研发用地的比例,减少产业用地;依托以轨道交通为主的公共交通站点,基本实现步行600米社区生活圈全覆盖;规划多元化、均等的公共服务配套,打造更宜居的生活城。”上海市城市规划设计研究院发展研究中心副主任、张江科学城建设规划项目编制负责人卢柯如此解读《规划》。

卢柯表示,目前张江有七成是已建成区域,要挤出发展空间,首先是产业用地的转型:“从现状的用地比例来看,工业用地的占比是非常大的,向研发和科创这方面转型,去提高教育科研用地的比例。未来他需要这个空间的时候,我们能马上拿出来。”

而对于不少人关心的生活配套问题,《规划》也明确,将加快张江科学城用地结构调整,规划教育科研用地比例不小于21%;居住用地比例约20%;文化、体育等公共设施和绿地比例不少于16%。进一步提高产业、研发、公共设施用地的兼容性和弹性,综合用途比例可研究提高到20%-30%。

890万平方米用于租赁住宅

据预测,张江科学城规划范围内,可居住的人口约70万,可提供约88万个就业岗位。《规划》指出,规划范围内新增住宅建筑面积约920万平方米,其中890万平方米用于租赁住宅,满足科学家和科创人才需求。

这也意味着,张江科学城新增住宅中将有九成以上用于租赁。

对此,卢柯解释,每年科学城吸引一批又一批的科研人员前来深耕研究、开展学术交流,居住时间以短期或中期居多,考虑到这些现状特点,就不难理解加大供给租赁式住宅的意义—这是与其他产业园区截然不同的特质。

“目前张江所能提供的公寓的缺口也是蛮大的,在规划范围内,有的可能在科学城范围内增加居住用地,增加居住供给;另外一个结合一些研发用地,工业用地的综合设置,提高兼容比例,设置人才公寓,结合一些工业用地提供一些宿舍,为纯粹的居住用地的一个有效补充。”卢柯表示。

“张江今后增加的居住面积,基本上都是只租不售,也是为了减少一些生活成本。”张江高科技园区管理委员会主任杨烨也在接受媒体采访时强调,“另外,我们接下来还会建两个国际社区,是为了满足不同层面的各类的张江的人才,在张江能够安居乐业,通过这样一些措施,我们要继续把张江打造成一个人才的高地,吸引更多的人才到张江来创新创业。”

“长宁区拥挤,人多,房租比张江贵一倍,张江环境不错,大,住宿便宜,比浦西好多了。”将工作和住宿都换到浦西的褚素梅在听闻《规划》之后笑着说道,“不错,那以后还是换到张江工作。”

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