杭州如何破解业委会困局

民间的“第三方”：
　　 有偿服务，合法、专业、公正
　　官方的“三方办”：
　　 建章立制，把三张皮捏在一起
　　评论：客观理性看待“806个业委会和物管会”
　　
　　西安破局
　　 今年1月1日，新修订的《西安市物业管理条例》正式施行，华商报一直持续关注，并启动了“用好新条例 管好咱的家”系列报道，对小区业委会成立过程进行多维度观察和报道。
　　 近日，华商报记者再次对这些小区进行回访，今年年初36个对接公益律师的小区，已有3个成立业委会，19个获批成立筹备组。但同时也有一些小区，因为街办、开发商、物业等种种原因，业委会成立还在僵持。
　　 今年1月1日，新修订的《西安市物业管理条例》正式施行，为小区成立业主大会并选举业主委员会提供了法律支持。从条例提交西安市人大常委会审议到通过并实施，华商报一直在持续关注，并启动了“用好新条例 管好咱的家”系列报道，希望通过个案，了解并破解小区成立业委会的困境。
　　 从去年12月27日起，华商报连续召开“公益律师座谈会”“筹备业委会经验交流会”“律师、小区对接会”等3场会议，破解业委会成立难题。为西安具有代表性的36个小区对接了公益律师。在新条例实施后，依据新条例持续跟进筹备进展。30名公益律师对接36个小区指导业委会的成立。
　　 8月21日，华商报A01、C01、C02版报道的西安市业委会成立难一事，引起了各级关注，省委常委、西安市委书记王永康，西安市市长上官吉庆作出批示，要求市房管局拿出解决方案。
　　 今年11月13日，西安市住房保障和房屋管理局出台《西安市业主大会、业主委员会指导规则》，从业主大会组成、管理机制、协调机制、召开首次业主大会的条件，再到筹备组成立程序、筹备组成员条件、职责等都进行了细化，对于后期的业主大会投票面积、人数等作出说明，对于后期的经费、召开形式以及监管，都有明确规定。应该说，《指导规则》已经精细化到实际操作，便于基层单位和小区业主执行。
　　 目前，华商报公益律师对接的36个小区中，颐和花园小区、海珀兰轩小区、龙城四季小区3个小区已选举产生业委会，荣城名苑及浐灞半岛A10、A15小区等19个小区已经获批成立业主大会筹备组。
　　 已成立业委会的小区
　　 颐和花园小区
　　 海珀兰轩小区
　　 龙城四季小区
　　 获批成立筹备组的小区
　　 荣城名苑小区
　　 浐灞半岛A10、A15小区
　　 长安大街三号小区
　　 富力城南区
　　 克拉上城小区
　　 华豪花园洋房
　　 凤城九号小区
　　 盛世长安小区
　　 领秀长安小区
　　 香克林小镇
　　 乾唐华府小区
　　 大华曲江公园世家小区
　　 天赐苑小区
　　 翠屏湾小区
　　 新东尚小区
　　 西安·逸翠园小区
　　 西安学府首座小区
　　 中登家园小区
　　 美丽的院子
　　西安已成立806个业委会和物管会
　　 根据西安市住房保障和房屋管理局给各区县物业主管部门下达的年度目标考核，今年西安市业主大会、物业管理委员会成立数为261个。华商报记者昨日获悉，截至目前，西安市上报的11个区、县、管委会已经成立806个业委会和物管会。
　　遭遇的困境
　　 目前，很多正在成立和准备成立业委会的小区，面临着一些问题。
　　 1）凤城九号小区
　　 筹备组刚成立 业主代表被人喷辣椒水
　　 “小区筹备组刚刚成立，晚上就被不明身份的人喷了辣椒水住院！”说起9月29日晚上发生的一幕，西安经开区凤城九号小区业主代表黄女士的心至今还在痛，据她介绍，今年9月28日，在西安经开区管委会公共事务管理局组织下，小区业主推选出了6名业主代表，进入小区业主大会筹备组。就在筹备组成员刚刚推选出的第二天晚上，一伙不明身份的人员，直接到其中一户业主代表家里，对其和家人喷辣椒水，当晚就住院。黄女士称，让大家无法理解的是，这么多业主代表耗时、耗力为大家在争取权益，但有一些业主却说风凉话。而被喷辣椒水的业主代表，也萌生退意。很多热心的业主，也担心被报复，没有以前那么积极和热情了！
　　 2）领秀长安小区
　　 业主代表言语不当 被判赔业主250元
　　 “这边业主代表还在小区宣讲，那边就有人以扫楼形式让小区业主选他当代表！”领秀长安小区的业主代表何女士说起为成立业委会，而成被告一事也是一脸无奈。
　　 据她描述，今年5月20日，该小区业委会筹备组前期工作如火如荼的进行中，很多业主却发现一业主，以扫楼的形式挨家挨户拉选票。结果在双方质问中，言语不和发生冲突。因对这位男业主动机持怀疑，她就在小区群里说了一些言语，结果被这名男子以侵害名誉权为由告上法庭。
　　 华商报记者在西安市长安区人民法院《民事判决书》上看到，法院要求何女士停止侵权，并在判决生效10个工作日内在微信群里给原告赔礼道歉、恢复名誉。同时，承担原告案件受理费500元的一半，即250元。
　　 对此，何女士表示，这件事对于其他小区业主也是一个提醒，因为这场官司导致小区业委会选举推迟2个多月，实在是得不偿失。目前小区推选筹备组工作还在进行中。
　　 3）浐灞半岛A10小区
　　 正筹备成立业委会 业主被物业起诉欠水费
　　 正在成立小区业委会筹备组，浐灞半岛A10区的3位业主代表却被小区物业以几年前拖欠水费为由告至法院。业主代表称，曾主动去交水费但物业不收。
　　 “此前因要成立业委会，缴纳水费被物业拒绝，但没想到拿着法院判决书仍被拒！”浐灞半岛A10区高女士说，小区物业公司之所以在这段时间对他们提起诉讼，就是要给其他业主一个错觉——这些业主代表欠水费不交。
　　 11月30日上午，华商报记者随高女士来到西安中新嘉业物业管理服务有限公司A10区物业办，拿着判决书缴纳水费，但工作人员打完一圈电话后表示，高女士目前还交不了，何时能交还得上面通知。
　　 4）乾唐华府小区
　　 差几十票选举失败 业主代表雨中落泪
　　 “本是给大家提供一个监督物业服务的平台，但很多业主却是事不关己高高挂起的态度，让前期为此奔波的业主代表很痛心！”西安市凤城六路乾唐华府小区，从今年10月13日开始投票选举业委会，在投票活动现场，业主代表、开发商、管委会正在有条不紊地推进中。但最后因小区业主参与人数未过半，而宣告选举失败，选举现场多名业主代表雨中落泪。
　　 “成立业委会的目的是让小区物业更规范，也是让大家能享受等值服务！”乾唐华府小区一位业主代表介绍，该小区是2011年底入住，共有1128户。因业主对物业服务不满，物业人员与业主之间曾多次发生争执。今年《西安市物业管理条例》正式实施，业主们觉得应该用手中的权利，来约束和规范物业公司。但是在小区业主代表积极、努力，开发商承担小区业委会成立的全部费用，西安经开区管委会公共事务管理局甚至延迟了投票时间多种有利条件下，因业委会选举期间，小区业主参与未过半而宣告选举失败。
　　 “就差这几十票！很多业主觉得和自己没有关系而拒绝投票！”乾唐华府小区一位业主代表如是说，下一步将在小区加大宣传力度，为再一次投票赢得广大业主的支持做准备。
　　 5）荣城名苑小区
　　 两次选举失败 业主期待来年再战
　　 “整个选举过程，也给小区教会了不少东西，至少知道问题出在哪里！”说起荣城名苑小区一波三折的业委会选举，该小区业主代表张先生很感慨。
　　 他介绍，从开始准备成立到进入目前阶段，荣城名苑小区业委会选举可谓一路艰辛，首先是在2016年12月15日，该小区发生了积极筹备业委会的业主被人在小区电梯里喷漆威胁“杀你全家”的事件；再到商谈现场有人直接捣乱，紧接着推选阶段有人现场作弊等等问题。大家都坚持下来，并且为筹备组争取到了办公室。
　　 张先生称，但随着一系列阻力和困难的出现，筹备组成员有人退出，再加上后期业主大会选举过程中，投票的方式和时间比较仓促，导致两次选举未能过半。虽然有些气馁，但成立业委会的信心未变，大家期待来年再战。目前，业主代表所要做的就是积极协调各方，处理小区供暖等比较棘手的问题，同时，加大宣传力度，为再一次投票赢得广大业主的支持做准备。
　　 6）白鹿花园小区
　　 选举虽然过半 但在街办备不了案
　　 “当初也给发过请柬，也进行了邀请，但辖区街办就是不来，导致选举的结果不被认可，也不给备案。”白鹿花园小区业主代表成女士，谈及小区业委会的选举有时感觉欲哭无泪。
　　 她称，该小区在准备成立业委会时，也曾多次向辖区街办物管部门申请，但对方以不熟悉《西安市物业管理条例》为由在推脱，只是称知道这个事，业主可以自己办。
　　 成女士表示，他们于是按照《西安市物业管理条例》的流程，选出业主大会筹备组、紧接着推选成员、公示，甚至在业委会选举时，也给辖区街办和开发商发过请柬和邀请函，但对方均未到场。而投票虽然过半，但在备案时街办却不认可。
　　面临的问题
　　 1.无端被怀疑：代表是为了捞油水？
　　 “业委会有没有油水可捞？那些整天积极办事的人，有那么好心吗？我应该去投票或者参选吗？”陕西恒达律师事务所高级合伙人赵良善律师介绍，很多业主本是一片热心肠，却被邻里这样猜疑，都不知道自己到底图个啥！这是很多业委会委员候选人面临的考验。
　　 2.业委会工作容易“一换人就散”
　　 赵良善律师表示，此前一些小区业委会成立后，部分委员辞职，因种种原因没能顺利补选，相关工作也陷入停滞。任期一到，该小区彻底陷入“无业委会、无物业”状态，小区成为“弃管”状态。他认为，目前业委会也存在初次选举时很热闹很上心，但一旦成立后往往因某些事情出现懈怠情况，容易导致一换人业委会就散的状态。
　　 3. 遭受人为干预的因素比较多
　　 在近日华商报记者调查走访中，发现一些小区业委会成立推进过程中，遭受人为干预的因素比较多。西安市住房保障和房屋管理局物业管理办公室相关负责人建议，可以找同级纪检监察部门，对相关责任人进行追责。而对于物业公司，也在执行物业服务企业信用信息体系，对服务等不规范的物业企业计入不良信用信息。
　　 4. 业主和开发商算的投票面积不一样
　　 在关于业委会投票过程中，业主们和开发商之间所计算的有效投票面积问题，也是近期小区业主反映的热点，一些小区业主代表称，给开发商要资料时，以各种理由推脱，但一旦开始选举又以面积计算有误找茬，针对这种问题，西安市住房保障和房屋管理局物业管理办公室相关负责人建议，业主可以到规划部门查询规划图纸，并且投票面积是以产权证的面积为准。同样，小区无论什么性质的房屋，都是有产权的，投票的是以产权为单位进行的。比如一个小区有8栋廉租房，其产权归属为政府相关单位，在投票环节也只占一票。
　　成功的启示
　　 绿地世纪城A小区
　　 100多名志愿者为选举奔波了一年
　　 绿地世纪城A小区业委会相关负责人介绍，2015年2月，前期筹备组的雏形形成，5月，发起了“业主委员会筹备调查表”工作，首先让大家了解业主委员会；其次在调查表发放过程中，发展更多的热心邻居参与进来，为后期业主大会工作预热。此后一系列宣传活动得到小区大多数业主赞成后，2015年6月24日，正式向西安市高新区社会管理局，递交了《关于在绿地世纪城A小区召开首次业主大会暨成立业主委员会的申请》，当年10月份获得通过。随后，开展了选举筹备组委员、公示、草拟小区三大文件、招募业主委员会候选人、组织首届业主大会等一系列工作。2016年9月9日至2016年9月25日正式召开第一届业主大会，2017年11月，绿地世纪城A区业主委员会正式备案成立。
　　 而谈及4100多户这种特大小区，业委会能一次性选举通过的秘诀，这位负责人表示，首届业主大会前，100多名志愿者用一年半的时间，进行入户走访和调查，获取业主联系方式的同时，挖掘潜在的业委会成员和小区志愿者，为今后的业主大会打好基础。
　　 他表示，首先让大家了解业主委员会，其次要增加邻居们的接受度，为后期业主大会工作预热。一味地等、靠、要，是成立不了业委会的！ 本组稿件由华商报记者 陈思存 采写 摄影 张杰