利福地产变身三盛控股 闽系房企发力冲击资本市场

本报记者 唐韶葵 上海报道

导读

    善于利用资本是闽系房企的一大特征，作为民营企业，闽系房企善于利用信托、东南亚财团、本地民间资本等各种融资渠道，资本腾挪之术颇为高超。

    8月8日，利福地产发展有限公司（2183.HK，简称“利福地产”）宣布更名，在当天的股东特别大会上，通过了利福地产于7月17日提出的更改公司注册名称的特别决议案。利福地产将正式更名为“三盛控股（集团）有限公司”（简称“三盛控股”），英文名称由“Lifestyle Properties Development Limited”更改为 “Sansheng Holdings（Group）Co. Ltd.”。

    在闵系房企中，三盛借壳上市虽不是第一家，但相比此前福晟借壳佑威国际在港股上市，三盛在公司市值与品牌战略上更有优势。截至8月8日港股收市，三盛控股目前总市值31.85亿元，市盈率达到了184.76。

    三盛是最早进军房地产行业的一批企业之一，近年业绩增长迅速，已连续四年跻身“中国房地产开发企业百强”。三盛集团董事长林荣滨认为，更名后有利于公司和股东的利益。

    7月7日，该公司全资附属福州上盛与合营伙伴福州三盛投资有限公司订立合营协议，据此各订约方同意成立合营公司。据林荣滨透露，三盛已经把投资板块放在了上海。

    同策咨询研究总监张宏伟指出，三盛控股在所有闽系房企中战略保守稳健，一直在福建大区做深耕，外围扩张不多，近两年来也有意走出福建，还到上海看过地。现阶段国内房企回A或者IPO均形势不明朗，因此中小房企寻求海外资本市场机会是比较好的选择。

    三盛样本

    林荣滨指出，三盛控股此次实现与资本市场的对接，未来在资本运作和业务扩张等方面都有更大施展空间。

    公开资料显示，截至2016年12月31日，利福地产的综合资产净值约为14.78亿港元，目前持有的均为商业用途或非住宅用途的物业。主要包括分别位于山东青岛市北区及黑龙江哈尔滨道里区的两座商用办公楼宇，另外还有一宗位于辽宁沈阳市沈河区的商用土地。

    2017 年上半年，中国房地产市场经历了多轮宏观调控后，核心城市明显降温，而副中心城市和三四线城市表现亮眼。据了解，三盛控股业务以福州为中心，辐射北京、济南、青岛、成都、厦门、沈阳、哈尔滨等城市，销售业绩符合预期。“扎根福州为重心，扎实布局全国，加快境内外市场联动”正是三盛集团最新的战略布局。

    国家在房地产市场的调控侧重点是建立长效机制。林荣滨认为，房地产市场将进入长期稳定发展的局面，但城镇化加速和城市化升级的整体趋势并没改变，这更有利于注重产品品质、开发节奏稳健、物业服务优异的企业发展。林荣滨透露，三盛依然会坚持“规模化、品质化、品牌化”的发展道路。

    据了解，三盛控股根据房地产的形势变化及时调整战略，早在 2015 年，三盛就在北京发布“中国家庭健康综合服务运营商”的定位，成为中国首个将“互联网+”纳入企业战略的房地产企业。三盛控股以伯恩物业为基点，构建集信息、服务与大数据于一体的O2O平台。截至2016年底，三盛控股总资产超500亿元，开发总面积约1500万平方米，土地储备1000万平方米以上，货值达1500亿元，2017销售目标达230亿元。

    据悉，三盛集团还参股多家上市公司、银行和证券公司，是福建兴业银行、国都证券股东、福建省第一家民办股份制银行——华通银行的发起人股东，也是地产流通领域的领导公司易居中国、消费金融业领导公司马上金融的股东。三盛实业橡塑发泡在国际市场处于引领者地位，是 NIKE、迪士尼玩具等众多世界知名品牌的长期合作伙伴。

    4月13日，三盛集团收购港股资本大亨刘銮雄旗下利福地产。就在同一天，三盛以12.58亿的总价夺下福州晋安区新店镇杨庭村一宗宅地。

    看好行业融资能力

    在融信、阳光城等房企之外，三盛已成为福建第二梯队房企。该公司2016年总地产销售规模超150亿，完成借壳上市之后，三盛控股提出了销售金额230亿的目标。

    三盛借壳上市，金辉境内IPO排队，闽系上市房企已超过10家。闽系房企资本运作的激进不亚于其拿地姿态。

    多家闽系房企负债规模远超其销售额，比如截至2016年四季度，融信负债758.18亿元，阳光城负债1015亿元，旭辉负债711.97亿元。这几家房企的负债额都相当于其销售额的2倍左右。

    有分析师指出，善于利用资本是闽系房企的一大特征，作为民营企业，闽系房企善于利用信托、东南亚财团、本地民间资本等各种融资渠道，资本腾挪之术颇为高超。但是资本的帮助需要退出，为了维系快速扩张需要大量的资金，拓展融资渠道势在必行，上市是他们共同的选择。

    闽系房企上市之后打开了融资渠道，一旦到达一定规模之后，就会改变此前的强势扩张的高风险模式，变得更稳健，例如象屿股份、泰禾集团、阳光城等。

    随着调控深入，闽系房企土地及开发支出压力、高价拿地开发风险等问题或将逐渐浮出水面，如何解决这些问题迫在眉睫。尽管如此，行业的融资能力仍然是这个群体所看好的。一名闽系房企投资部人士透露，目前不少公司在项目合作上发力，就是为了并表增加融资能力。以旭辉为例，2016年销售规模超过500亿元，权益销售实际上只在55%-65%。

    实际上，自去年下半年调控开始以来，闽系房企在权益销售上的比例就一直在增加，在权益占比大于95%的房企中，尚未全国化扩张的非上市闽系房企占据大多数，如融侨、建业、升龙、金辉等。