集体土地建租赁房：上海经验提供有益借鉴

　　核心观点：经济日报-中国经济网专栏作者李宁认为，通过供给侧结构性改革，推进土地市场供应的多元化，扩大有效供给，从而提供多层次的住房保障，实现“住有所居”，这是《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》所蕴含的最主要内在逻辑，也应该成为我们创新思想、因地制宜落实房地产市场调控措施的重要原则。在这方面，上海的成功经验也为我们提供了有益借鉴。

　　今年8月29日，国土部、住建部印发《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》（以下简称《方案》）。根据地方自愿原则，确定第一批在北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都等13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。据《每日经济新闻》报道，上海市闵行区一处集体建设的小区投资近8000多万元，年租金回报率约为15%。目前村里每户家庭每年能拿到差不多2-3万元的分红。

　　目前我国房地产市场错综复杂，但是有一点大家一直是比较认可的，就是重点城市房价持续上涨，与房地产市场供不应求状况有着密切的关系，也就是说，在城镇化进程中，城市房屋的有效供给远远小于需求。所以，分城施策，在大城市探索多元化的房地产供给方式，是加强房地产市场调控的政策选项之一。

　　正是基于这一背景，国土部、住建部印发的《方案》，对于大城市房地产市场来说意义重大，特别是通过租赁市场的发展，有望让进入城市的低收入群体、流动人口真正实现“住有所居”。

　　当然，政府利用集体建设用地建设租赁住房，也要讲究可持续性。集体建设用地投入到租赁市场之后，是否能够回收相应的投资成本，并且做到一定程度的盈余，让集体建设用地的实际使用者从中受益，也直接关系到他们是否愿意将土地拿出来建设租赁住房。

　　这方面，上海的探索给市场一个肯定的回答。可以说，这是一种可持续的投资，而且是有保障性的、逐年产生现金流收入的投资。相比于一次性拿到土地补偿款，对于城市中拥有集体土地使用权的农民来说，每年有现金流收入的土地收益显然要更可靠、更有保障性。在开展利用集体建设用地建设租赁住房试点方面，上海已经先行一步，其成功经验也为我们提供了有益借鉴。

　　中国地域非常广阔，各地的情况复杂多变，上海闵行区的做法未必能一成不变地复制到其他城市。但是，上海的思路应是值得我们肯定的。通过供给侧结构性改革，推进土地市场供应的多元化，扩大有效供给，从而稳定房价，提供多层次的住房保障，让一个城市的人民根据自身的收入实际或买、或租，实现“住有所居”，这是《方案》所蕴含的最主要内在逻辑，也应该成为我们创新思想、因地制宜落实房地产市场调控措施的重要原则。（中国经济网专栏作者 李宁）


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