前10月房企信用债融资锐减近70% 住房租赁类债券受关注

    本报记者 黄斌 北京报道

    房地产调控趋严背景下，房企信用债融资艰难依旧。

    根据Wind数据统计，今年前10个月，房企信用债融资规模3275.05亿元，其中，公司债749亿，中票1393.70亿元；而2016年同期房地产企业信用债发行10345.50亿，其中中票843.3亿，公司债7819.58亿。整体而言，今年前10月房企信用债锐减近70%。

    但随着高层对“租售并举”的推进，未来债市有望对部分开展房屋租赁业务的房企提供支持。从金融产品的角度来看，租赁住房专项债、长租公寓类ABS产品、REITs颇受市场关注。

    房企融资或结构化改善

    去年9月底，新一轮房地产调控开启，成为房企信用债融资锐减的主因。

    联讯证券董事总经理李奇霖对21世纪经济报道记者表示，从目前政策看，调控或是一个长期的过程，防风险、防范资产泡沫仍将是未来政策的重点。

    “今年以来口子一直扎得挺紧，我们下半年的情况比上半年好一些，但规模跟去年没法比。”北京某券商信用债业务人士对21世纪经济报道记者表示。其亦认为调控将是一个长期的过程，“房企发债规模比去年会小很多。”

    而随着高层对租售并举的推进，房企融资有望得到结构化改善。

    今年7月，住建部、发改委、证监会等9部委联合发文，表示要“加大对住房租赁企业的金融支持力度，拓宽直接融资渠道，支持发行企业债券、公司债券、非金融企业债务融资工具等公司信用类债券及资产支持证券，专门用于发展住房租赁业务。鼓励地方政府出台优惠政策，积极支持并推动发展房地产投资信托基金（REITs）。”

    8月15日，国家发改委发布《国家发展改革委办公厅关于在企业债券领域进一步防范风险加强监管和服务实体经济有关工作的通知》，明确表示将积极组织符合条件的企业发行企业债券，专门用于发展住房租赁业务。

    但目前各部委的具体落实细则还未落地，市场依旧处于期盼状态。

    “发改委据说要出租赁住房专项债，但目前还在研究，没有实质性落地；应该有券商在做前期，但是可能还没有券商去报。”北京某券商熟悉企业债的业务人士对21世纪经济报道记者表示，“其实这种住房租赁和原来保障房里面的公租房、廉租房的差别没有那么大，只是现在鼓励社会资本来提供。”

    李奇霖表示，参考目前政府一方面有意发展普惠金融，一方面有意去产能、去杠杆，调整经济结构，采取的是定向降准的模式，“预计未来如果可能放松对房企发债的约束，也有可能采取类似的结构化方式来推进。”

    长租公寓ABS的空间

    随着监管部门对租售并举的频频表态，长租公寓相关资产证券化产品备受关注，市场亦动作频频。

    2017年1月，长租公寓运营商魔方公寓发行了我国首单公寓行业资产证券化产品；8月，链家旗下长租公寓运营商自如也发行了资产证券化产品。2017年10月13日，深交所公告称，长租公寓资产类REITs“新派公寓权益型房托资产支持专项计划”获批发行，这标志着国内首单权益性长租公寓资产类REITs产品破冰。

    中诚信证评结构融资部高级分析师郑凯文对21世纪经济报道记者表示，从长租公寓类产品发行频率来看，自今年下半年开始长租公寓类ABS产品的推出频率显著提高，监管部门对长租公寓领域资产证券化产品的申报采取积极态度。

    其认为，随着龙头企业创新尝试的成功，预计长租公寓的市场参与者将抓住这一发展机遇，通过资产证券化方式获得长期稳定的融资渠道，以实现规模化经营，同时通过如类REITs的产品结构方式盘活资产、将未来稳定可期的现金流转换为当前的现金。其透露，目前也有多家长租公寓经营主体及多家金融机构正积极推进长租公寓类ABS产品的推出。

    但目前障碍依旧不少。郑凯文解释称，目前我国对于住房租赁企业发行REITs产品还没有税收支持政策，在不动产转让、REITs运行和投资人获得收益等环节均存在较高税负。“未来债市可能通过降低各环节税负以支持住房租赁企业发行REITs产品。”

    “目前一方面我们的相关法律法规尚未完善， ABS产品的发行成本较高，现金流压力较小的房企对长租公寓ABS模式的偏好较低，但同时要注意另一方面长租公寓类的ABS有利于提高房企的资金流动性并缓解其融资压力，尤其是在当前房地产调控持续推进、房企现金流承压的情况下，ABS更有可能会成为其回流资金的重要选择。”李奇霖总结称

    李奇霖认为，这种发展也有利于社会创新，符合当前政府建设房地产市场长效机制的政策导向，容易得到政策的鼓励支持，从国外经验来看，未来房企进行长租公寓各类ABS模式的前景也较为光明。