北京地下室加速转型社区商业

　　曾经，永定路25号院社区地下室住了600多人，如今地下群租房被腾退并建成了4000平方米的健身房。这是北京社区地下空间转型升级为社区商业场所的一个缩影。9月13日，北京商报记者在跟随北京市住房和城乡建设委员会（以下简称“市住建委”）的调查走访中了解到，近六年间北京已清退了超2000处违规租用的地下室，未来这些场所将为北京社区便民商业发展提供充足的空间。

　　地下群租房变身健身房

　　在提升生活性服务业品质、建设社区商业的过程中，市场主体的发挥空间越来越大。9月13日，北京商报记者从市住建委了解到，越来越多的普通地下室向社区生活服务业态转型。

　　位于永定路25号院地下室的海欣游泳健身房在8月开始试营业，目前已有1000多名社区居民在这里办理了健身年卡。试营业中的健身房让居民赞不绝口，但在一年前，这里还是由340个隔断间组成，居住了600多人的群租房。

　　海欣游泳健身房的经营成绩十分可观。据介绍，这所健身房运营面积约4000平方米，每年向物业交100万元的租金。据物业负责人张国良介绍，健身房缴纳的物业租金比群租房时期的租金减少了10%，不过不用再担心地下室存在安全消防隐患。据海欣游泳健身房运营负责人表示，健身房普通年卡的售价在1000元左右，较市价低近50%，即使价低，该负责人认为，未来2-3年，健身房一定能实现盈利。

　　除健身房，也有部分普通地下室在腾退后变成了自助仓储间。位于10号线牡丹园地铁站附近的仰源大厦，这里的普通地下室曾经被分隔成170个小房间，但现在这里是北京存哪儿国际物流有限公司（以下简称“安东自助仓储”）改造的地下室自助仓储间。

　　据介绍，安东自助仓储运营成本为500元/立方米，收费标准约为100元/立方米，当前承租率在70%左右，这家企业已经实现了微盈利。安东自助仓储创始人宋安东表示，现在仓储间大多为附近居民装修时腾挪家居、家电用品所用。

　　六年清退2193处地下室

　　北京商报记者从市住建委了解到，在近六年的北京市普通地下室综合整治工作中，2193处违反规划用途租住的普通地下室已经完成清退。

　　2011年5月，北京市人民政府法制办公室对《北京市人民防空工程和普通地下室安全使用管理办法》进行修订，这被视为北京针对地下空间三年综合整治的开始。2014年底，新的地下空间综合整治三年计划启动实施。

　　新的地下空间综合整治三年计划进行期间，治理要求不断趋严。据悉，2014年，市住建委、首都综治办联合下发的《关于在违法群租房集中治理阶段做好违法群租普通地下室治理工作的通知》指出，对于人均居住面积低于5平方米，每个房间居住人数超过两人；改变房屋内部结构分割出租，按床位等方式变相分割出租；以及将储藏室、设备间和车库分割作为卧室出租等违法群租行为的普通地下室，要优先纳入联合执法、集中进行拆除。2015年8月，市住建委提出了《普通地下室综合整治专项工作方案》，要求在整治普通地下室时，完善长效的管理机制。

　　海淀区房屋管理局副局长孙怀强表示，海淀区已经腾退了2***处普通地下室，其中209处安装了视频监控。据悉，街道、社区工作人员可通过图像信息对腾退后的普通地下室进行监管。

　　实际上，普通地下室改造为便民服务网点是北京建设社区商业中的组成部分。市住建委相关负责人透露，部分被腾退的普通地下室也将由北京市商务委统一规划，用于建设便民服务网点。

　　北京商报记者了解到，国安社区金融街店在半地下室空间内开设一家数百平方米的门店。据介绍，该门店曾为群租房，在腾退空间之后引入国安社区。国安社区金融街店包含零售业务、服务性业务，门店中心位置还开辟了老年活动中心。

　　北京市商务委统计数据显示，截至7月底，全市新建和规范提升蔬菜零售、便利店、早餐等基本便民商业网点3267个；基本便民商业网点在城市社区覆盖率提升了7.1个百分点，达到86.8%，城六区城市社区覆盖率达到100%；网点连锁化率提升了11.3个百分点，达到33.1%，城六区网点连锁化率提升了13.4个百分点，达到40.1%。

　　社区商业需提升运行效率

　　北商研究院特邀专家、北京商业经济学会常务副会长赖阳表示，就目前社区商业的建设来看，还有不少空白需要填补，这种空白不仅仅是功能服务的缺失，也包括部分功能服务的低效运行。此外，伴随“开墙打洞”等治理工作进行，有不少市民反馈，买菜难、买菜贵等问题。为市民提供生活服务供给，是改造普通地下室的必要性之所在。

　　普通地下室再利用的规划灵感，来源于政府与市民的交流互动。据了解，各区街道、社区办事处在改造普通地下室时，会与居民充分沟通转型方向。近日举行的生活性服务业网点业态“民意立项”会上，新街口官园社区百姓在生活服务中心的业态设置上表达了需求并投票选择覆盖的业态。

　　对于普通地下室的开发利用，赖阳认为，在法律层面，很多社区地下室属于居住用房，不能用于商业设施建设。“在日后发展中，希望相关部门能够出台政策，允许房屋产权所有人在适当的条件下，变更房屋、土地的使用性质”，通过更加合理的商业规划，满足不断变化、升级的城市生活需求。

　　赖阳表示，北京社区商业服务方式多样化，居民的集中区也会配置有一定规模的食品超市，同时搭配电商发展，以此整体提升社区便民商业。

　　北京社区商业也频遇政策利好。今年7月，北京市发改委印发《关于2017年度市政府固定资产投资补助商业便民服务设施第一批项目公示的通知》指出，国安社区（北京）科技有限公司等19家企业申报的52个项目，符合支持条件，拟安排市政府固定资产投资补助。据悉，首批便民商业网点共获2600万元补助，项目补助金额在3万-270万元不等。

　　北京商报记者 吴文治 王维祎