英国房地产业依然看不到好前景

　　需求降至最低水平 市场预期普遍悲观 英国房地产业依然看不到好前景

　　图为俯瞰英国伦敦商业地产核心集中地——伦敦东区。本报记者 蒋华栋摄

　　近期英国脱欧谈判和大选后的悬浮政府不断冲击商业地产投资和决策，原本保持韧性的商业地产出现动力不足，住宅地产市场的疲态仍在延续和加剧，英国地产市场总体前景不容乐观。

　　作为多年来英国经济的重要支撑，房地产业在脱欧谈判环境下的表现成为各方关注的焦点。近期多项市场调查显示，原本保持韧性的商业地产出现动力不足，住宅地产市场的疲态仍在延续和加剧，地产市场总体前景不容乐观。

　　在对商业地产的调查中，皇家特许测量师学会发现市场情绪总体更为谨慎。全英范围内二季度商业地产需求已经下降至2012年以来的最低水平。虽然工业厂房需求保持增势，但是办公室和零售商铺租赁需求下滑明显。由于不同部门的供给库存不同，预计短期内办公室和零售商铺租金将持续下滑，但工业厂房租赁价格将保持微弱增长。

　　值得关注的是，英格兰东部和东南部地区作为传统英国商业活动中心，出现了2012年以来商业地产租金首次下降。市场在未来12个月内的展望中也对租金增长前景持悲观态度。

　　在商业地产投资方面，虽然投资者询价仍然保持了正向增长，但是主要集中在工业厂房投资收购领域，办公室和零售商铺地产询价数量下滑明显。作为一季度支撑商业地产投资的关键，海外投资者在二季度的投资询价活动也明显降温。

　　在这一系列降温的背后是投资者对商业地产周期认知的变化。调查显示，认为当前商业地产处于上升周期的受访者占比最高，为29%。但是，认为商业地产处于下降周期的投资者比例已经从一季度的13%上升到了27%。其中，伦敦中区作为英国商业地产的核心，该区65%的受访者认为商业地产处于下降周期，高于一季度的52%。

　　造成投资者上述认知变化的原因是政治不确定性。调查显示，投资者一致认为，近期英国脱欧谈判和大选后的悬浮政府不断冲击商业地产投资和决策。

　　在商业地产韧性消失的同时，住房地产的疲态也更为明显。皇家特许测量师学会日前对7月份住房地产市场的全国调研显示，住宅地产出现了全国性的价格增长低迷和房屋交易活动下滑局面。

　　数据显示，6月份全英住宅和公寓要价出现了2009年以来的同期首次下降。7月份房屋要价则仅微增0.1%。虽然北爱尔兰、西米德兰兹和西南部地区住宅地产价格保持稳健，但是核心区伦敦6月份下挫2.4%，英格兰东南部地区也出现了2011年来首次房价下降。这造成了全英住宅地产价格低迷。

　　调查显示，市场预计未来3个月内价格低迷态势不会发生明显改观。认为未来12个月内价格上升的受访者比例也下降至去年7月份以来的最低水平。其中，住宅地产中介机构对未来12个月内伦敦住宅价格持更为谨慎态度。

　　与此同时，住房地产市场需求和供给也开始双双回落。相比6月份，7月份买家询价活动已经下降了4%，延续了2016年11月份以来住宅市场需求不足的态势。房屋交易达成数量也出现了连续第5个月的下滑。

　　分析认为，近期通胀高企冲击实际可支配收入导致居民购房态度谨慎。同时，实际收入受限的潜在购房者对未来住房抵押贷款利率高度敏感。二季度以来，英国央行加息鹰派声音频现，直接打击了潜在购房者的需求。

　　作为英国房地产核心地区的伦敦，近期也开始面临房产销售低迷的挑战，销售数据已经跌至历史均值以下。数据显示，5月份伦敦住宅销售5500套左右，但在脱欧公投之前伦敦地区月均住宅成交量为1万套左右。以伦敦北部伊斯灵顿区为例，今年5月份销售数量仅为87套，2015年和2016年同期分别为259套和139套。

　　受此影响，住宅地产挂牌数量也出现了连续第17个月下降。住宅地产中介的房产库存数量也开始接近历史低值，限制了潜在买房者的选择范围。接受调查的各方一致认为，未来英国住房地产低迷态势在短期内不会发生巨大变化。

　　与此同时，住宅租赁市场也出现了类似的低迷局面。尽管近期房屋租赁需求维持增长，但增速接近20年来的最低水平。各方预计未来12个月内房租增速可能不足2%，但热点地区房租将在中长期内稳健，保持年均3%的增速。