从扶持和监管双向发力 广东探索解决租房痛点

    今年以来，国家顶层设计向市场不断释放政策利好，让租房成为房地产行业最热的话题之一。

    不过，面对金融机构、房企和互联网资本的积极抢滩，有专家提出，目前仍有诸多痛点问题在阻碍这个万亿市场的健康成长。对此，住建部近日的表态则再次表明，国家明年大力发展住房租赁市场特别是长期租赁的决心不会变。

    值得注意的是，针对行业痛点，政府已提出一揽子解决方案，包括充分发挥对市场的引领、规范、激活和调控作用，加快建设政府主导的住房租赁管理服务平台，加快推进住房租赁立法，保护租赁利益相关方合法权益。而广东进行的诸多探索则被寄望于逐步解决社会关心的民生痛点。

    ●南方日报记者 冯善书 实习生 李畅欣  策划：谢思佳 卢轶 曾妮  统筹：冯善书 黄倩蔚

    市场不规范影响规模租赁发展

    有研究指出，长期以来，我国住房租赁市场发展欠规范，市场信息不透明，法律制度不完善，已成为阻碍行业发展的痛点问题。

    就目前这个行业来说，私人出租住房占绝对比重。清华大学房地产研究所所长刘洪玉此前所做的一项研究显示，根据全国第6次人口普查数据测算，我国租赁住房来源中有约90%来自私人家庭，规模经营的市场化住房租赁企业仅有1%左右市场份额。租赁住房的出租人多为个人和小规模中介，多以隐形市场形式出现，规范和管理难度大。而集体土地上的、城中村中的出租房屋大多游离在政府监管体系之外。

    个人和小规模中介的出租行为一直不太规范。刘洪玉说，一方面是交易流程和合同不规范，利用虚假信息诱骗和恶意欺诈现象较多，导致承租人权益不能得到有效保护，租赁纠纷多。另一方面，违法出租房屋多，许多租赁住房在建筑、消防、卫生等方面存在安全隐患，与租赁住房相关的社会治安问题也比较突出。此外，租房合同备案率低，导致政府难以有效地认识把握市场状况，更难以通过提高市场透明度等手段引导住房租赁市场发展。

    事实上，国外相关经验表明，以机构为主体的出租人更便于政府监管，机构出租人的规范经营也会给个体出租人起到示范作用，带动整体市场规范化运作。机构出租人会直接与个体出租人、中介形成竞争，从而有利于承租人群体整体福利的提升。“遗憾的是，我国住房租赁企业长期缺位，即使近年来专门从事住房租赁的企业有所发展，但其市场份额也很小。”刘洪玉认为，主要原因除了租售比失衡、税负重，导致住房租赁业务盈利能力不足，租金回报率整体偏低，住房租赁市场对机构投资者缺乏吸引力外，长期融资难、土地成本高、规划建设政策不配套也是重要原因。

    万亿级市场亟待更多房源支持

    近年来，以广东建鑫公司为代表的国有专业化租赁平台，以万科、龙湖等为代表的大型房企和以建设银行广东分行为代表的国有银行对租房市场的大举进军，标志着原有租房市场的竞争格局已经被打破，大机构、大平台唱主角的时代即将到来。

    上海易居房地产研究院日前发布的《中国住房租赁企业发展研究报告》预测，住房租赁企业的市场渗透率将从2%上升到21%，企业供应面积将从不到0.4亿平方米到近14亿平方米，企业获得租金将超1万亿。未来十年，我国租房市场规模将达到4万亿左右。

    不过，面对这片正在形成的新蓝海，尽管有机构预测，中国现有闲置房源不少，可以为租房市场提供充足的房源，但是，由于长期阻碍市场发展的诸多痛点问题尚未解决，导致支撑行业未来发展的巨量资源仍要一个逐步的过程来凝聚。

    在广东省住房和城乡建设厅近期召开的一场经验交流会上，该厅有关负责人亦表示，总体上看，全省住房租赁试点工作开了个好头，在国有住房租赁机构和政府住房租赁交易服务平台建设、利用集体建设用地建设住房租赁试点等方面，都取得了较大进展，但是，在平台的实际运营也还有很多现实困难需要一一去探索解决。该负责人希望，各地市充分利用现有建设银行、建鑫公司以及其他一些国有企业和机构已搭建的平台和基础，加快推进速度。

    积极探索多渠道多主体供应

    从住房租赁市场发展的国际经验和国内趋势看，我国城镇住房租赁市场发展的潜力还非常大，不论是从潜在的租住人口，还是从潜在的租金支出规模上看。

    因此，刘洪玉认为，利用供给侧结构性改革的思路，借助住房租赁市场立法，通过培育住房租赁企业、规范租赁行为、提高租赁合同社会保护意识和能力、消除住房租赁权歧视、让租房居民享受平等的公共服务和社会权利等发展住房租赁市场，尽快补齐住房市场发展中的这个短板，对完善住房基础性制度和长效机制，促进新型城镇化发展和住有所居目标的实现，都有非常重要的现实意义。

    实际上，广州、深圳、佛山和肇庆这四个纳入全国首批住房租赁工作试点的城市，今年已经在以实际行动探索有效缓解租房市场现存民生痛点的办法。

    譬如，广州就在积极探索明确多渠道、多主体的租房供应思路。其中，在新增供应途径方面，采取“限地价、竞自持”方式增加市场化租房供应，仅今年已出让“竞自持”住房用地4宗，总用地面积约24公顷，企业自持总建筑面积约15万平方米。同时还推出专门的租赁住房用地，今年已出让1宗“全自持”用地，今后五年计划供应租赁用地825公顷，建设租赁住房15万套。此外，还通过鼓励产业园区适度配建员工租赁宿舍、开展集体建设用地建设租房试点、推进城中村改造安置房建设等措施来增加供应。

    值得一提的是，为完善租赁市场发展制度体系，广州还通过政策创新提出16条扶待措施。譬如在用地政策上，明确未来五年租赁房供地规模不低于30%，并确定轨道交通沿线土地供应时租赁房用地占比。在教育政策上，规定户籍无房的租户子女入学确保学位供应，租房的来穗人员子女以积分入学方式申请学位，租房情况与购房情况分值权重同等考虑等。

    同样作为一线城市，深圳则提出下一步要打通该市大规模法外建筑租赁的法律障碍，使住房租赁进一步法治化、规范化。同时，要推动规模化租赁住房的供应，加强规模化住房租赁管理，完善金融支持政策，加强住房租赁市场监测，引导社会力量参与住房租赁日常管理。其中，对黑二房东、违规代理经租等现象，要从源头上遏制，同时加大对各类规模企业的资金账户的监管力度，避免早年出现的房屋中介或房屋银行“跑路事件”再次发生。