小区会所改公寓、亲子中心、洗浴中心，委员建议完善法律保护业主权益

摘要：小区会所权属纠纷，究其原因，在于《物权法》虽然明确了建筑物区分所有权制度，但对于小区会所的产权归属并未明确。上海市主管部门虽然出台了《关于加强商品住房项目附属会所交易和使用管理的通知》，但其法律地位和执行效率需进一步提升，具体内容的针对性也需细化完善。

原本供业主休闲健身的小区会所，被开发商改建成公寓、亲子中心、洗浴中心等，引发业主与开发商之间关于会所权属纠纷层出不穷，这样的纠纷屡见报端。 市政协委员闵师林建议，应在《物权法》的基础上，结合本市物业管理和会所经营中的实践，完善相关法律法规体系，明晰开发商所有权归属和业主权益的界面，细化保护业主权益的法律途径，让小区会所经营管理有法可依。

“如今，无论小区规模大小、档次高低，开发商在规划设计建设时往往将小区会所作为一个亮点、卖点，而一个小区是否建有会所以及会所的豪华程度，也俨然成为衡量一个小区品位的标准之一。”闵师林说，小区会所权属纠纷，究其原因，在于《物权法》虽然明确了建筑物区分所有权制度，但对于小区会所的产权归属并未明确。上海市主管部门虽然出台了《关于加强商品住房项目附属会所交易和使用管理的通知》，但其法律地位和执行效率需进一步提升，具体内容的针对性也需细化完善。

闵师林解释，根据规定，小区会所权属应由房地产开发企业与购房人在商品房预(出)售合同中约定明确。合同未约定或者约定不明确的，会所所有权为房地产开发企业所有。这是对2007年颁布的《物权法》未明确的小区会所的权属问题作了进一步明确。

《通知》规定，房地产开发企业应当与购房人在商品房预(出)售合同正文或合同***中约定明确，商品住房销售广告、售楼书等宣传资料中明确会所经营服务方式和服务功能的，房地产开发企业不得擅自改变。会所所有权由房地产开发企业保留的，房地产开发企业出租、出售会所的，应将已向业主承诺的具体用途、经营服务方式和服务功能约定为租售合同的内容，承租人和受让人应当按照租售合同的约定经营使用，不得擅自改变。但在实践操作中，对于开发商出售小区会所，变更广告宣传用途等行为，缺乏具体的问责条款，导致小区业主缺乏行之有效的手段去约束开发商并阻止侵权行为。

“需要推动小区会所等配套设施管理法治化，强化会所服务小区业主的责任义务。”闵师林建议，明确由经营方负责举证其服务业主的责任义务完成情况。业主应优先享有会所服务权益，包括在服务价格和时间安排上的优先权益。“对会所产权和经营用途的变更，加强对开发商告知义务的要求，应至少提早6个月书面告知全体业主，并就变更和转让事项与业委会协商一致。对于开发商私自违背承诺，变更在销售广告、楼书等宣传料上明确了小区会所的经营服务方式具体服务功能的，明确具体罚则，责令恢复原状。”　

此外，闵师林还建议，建议相关主管部门制定政策法规，保障小区业委会对小区会所经营管理的依法参与权，包括经营信息知情权、管理监督权和服务评价权等。

栏目主编：张骏文字编辑：张骏题图来源：视觉中国图片编辑：苏唯