探索建立社会共享新机制

    11月2日，中山市国土局针对早前公布的《中山市“三旧”改造实施细则（修订）》（以下简称《实施细则》），发布官方政策解读。据悉，与原有政策相比，新《实施细则》主要具有坚持盘活存量、注重利益共享和措施更加全面三大特点，连片改造将成为主推方向，新政策将探索建立“三旧”改造社会共享新机制，让全社会共享城市改造、更新发展的成果。

    南方日报记者 李凤祥

    盘活存量

    允许对土地兼容复合利用

    根据全市实际，《实施细则》将“三旧”改造主要分为连片用地改造、非连片用地改造和微改造三种类型。

    具体而言，连片用地改造，是指在“三旧”改造专项规划指导下，对连片面积不小于100亩的“三旧”用地进行集中改造；非连片用地改造，是指对独立分散、未纳入连片改造范围，面积小于100亩的一宗或多宗“三旧”用地，原则上按照控制性详细规划要求进行改造；微改造则是指在维持现状建设格局基本不变的前提下，通过建筑局部拆建、建筑物功能置换、保留修缮，以及整治改善、保护、活化，完善基础设施等办法实施的改造活动。

    为推进“三旧”改造工作的顺利实施，《实施细则》拟定了一系列的优惠政策。比如对于不符合土地利用总体规划的零星土地，可以按规定程序修改土地利用总体规划。而对于符合“三旧”改造政策要求，用地面积原则上不小于15亩，2007年6月30日之前卫星影像图上盖建筑物投影面积及现状上盖建筑物基底面积占用地面积的比例均不小于30%，且改造方案明确对上盖建筑物进行拆除重建的历史用地，可按有关规定办理完善历史用地手续，通过相对简便的程序，完善历史用地征地手续后，除商品住宅用地外，对工业、商业用地可采取协议出让方式办理供地手续。

    同时，对于政府主导改造的项目（公开出让用地），根据规划建设需要，可根据新兴产业特点和城市规划要求，允许对土地兼容复合利用，如商业用地可兼容部分科研用地等，适应新产业新业态的发展需求。

    利益共享

    建立“三旧”用地出让收益补偿机制

    对比之前政策，市国土局表示新《实施细则》更加注重“三旧”改造利益共享，通过让原土地使用权人分享土地出让收益、加大公益性改造项目财政支持力度，积极探索建立“三旧”改造社会共享新机制。

    一方面，《实施细则》明确市财政将“三旧”改造土地出让金市级分成的全额、镇（区）财政不低于30%比例支持微改造、公共设施建设等，加大“三旧”改造财政支持力度，统筹支持各类型项目改造。“三旧”改造项目土地出让收入，在扣除按规定计提的省市专项资金（不计提市交通建设专项资金）后，商品住宅、商业等经营性用地出让收入余额按市镇（区）1∶9比例分成，即按90%分成给所在镇（区）财政，其他用地土地出让收入余额100%分成给所在镇（区）财政。

    另一方面，对“三旧”改造用于工业的项目实施奖励，为支持实体经济发展，对“三旧”改造用于工业（不含商品厂房），用地面积达到6666.7平方米（折10亩）及以上，在项目竣工验收后，由市财政对工业厂房容积率超出1.5部分的建筑面积按200元/平方米的标准，通过镇（区）对土地使用权人予以奖励，最高不超过1000万元。

    此外，该市还将建立“三旧”用地出让收益补偿机制，对国有工业用地等由政府收回（按市场价补偿），并整合后公开出让的，在按规定计提省市专项资金和市级分成（10%）后，在规划容积率在2.5以下（含2.5）部分，镇区可以按土地出让所得纯收益的60%比例，对原土地使用权人进行收益补偿。超过2.5以上部分不再计算补偿款。对政府征收农村集体建设用地并以经营性用途出让的，也同样可补偿农村集体。

    举措创新

    逐步形成“1+N”政策组合拳

    “三旧”改造是一项复杂的系统工程，推进过程中难免会遇到各种各样的问题，因此就需要建立更为科学全面的政策体系。市国土局表示，原有政策措施以国土领域为主，为调动各镇区和市场各方参与“三旧”改造的积极性，新《实施细则》的措施更加全面，在建立城乡规划调整机制、允许土地兼容复合利用（混合用地）、放宽“工改商”自行改造条件等方面都有针对性的政策措施。

    同时，通过加强业务系统建设、优化简化流程等方式，提高“三旧”改造业务审批效率，减少项目审批时间。此外，该市还配套出台了《中山市提升“三旧”改造水平促进节约集约用地工作方案》（中府办〔2017〕106号），后续将陆续出台一系列的配套政策，逐步形成“1+N”政策组合拳。

    比如新政策支持村企合作改造，针对工业、商业改造项目，村集体自愿将集体建设用地转为国有建设用地，或者通过完善历史用地征收手续后，可以通过协议方式供地到双方组建的项目公司名下。但该合作企业须按照规定程序通过公开选定，其中，火炬开发区（翠亨新区）范围内的通过火炬开发区的农村集体资产交易平台公开选定，其他镇区的通过市公共资源交易中心公开选定。

    在优化“三旧”项目审批流程方面，新《实施方案》通过取消项目认定、改造方案无需报省等，筹建信息化管理系统，简省部分申报审批材料，实行并联审批，对立项、规划、用地、建设等全部纳入“绿色通道”，提高行政服务效率。

    此外，新《实施方案》还鼓励多渠道筹措资金，通过鼓励采用市镇（区）财政预算资金、国家政策性信贷资金、参与改造的市场主体投资资金、权属人自筹资金等方式多渠道筹集改造资金，重点支持采用政府与社会资本合作模式（PPP），促进“三旧”改造。

责任编辑：张义凌