房企融资对银行开发贷依赖增加按揭过桥成回笼资金新手段

本报记者 杨晓宴 上海报道

房地产融资结构性变局

    去年三季度房地产调控趋紧以来，房地产企业融资难度增大。对房企来说，银行土地融资十分困难，债券融资大规模减少，合规的房地产开发贷依然呈现较高增速。不过总体融资依然趋紧，因此转道信托融资，但成本较高。目前来看，在鼓励租售并举的措施下，住房租赁的融资渠道有所放开。信贷、债券、信托围绕租赁房都有相关业务创新，未来规模可能呈现上升态势。是为房地产融资结构性变局。（杨志锦）

导读

    21世纪经济报道记者采访包括国有大行和股份行在内的多名银行人士均反馈，今年的房地产相关融资基本上回归到了“开发贷”一个品种。“一切向开发贷看齐，就是要‘四证齐全’，之前的土地融资业务全部停掉。资管部对接的地产类非标基本也没有了，就是配些房企的债券。”某股份行武汉分行人士表示。

    去年10月，中国银监会在2016年三季度经济金融形势分析会明确指出要加强房地产相关融资规范，严禁违规发放或挪用信贷资金进入房地产领域，严禁银行理财资金违规进入房地产领域等。此后银行“输血”房地产格局发生了较大变化。

    整体而言，今年两个趋势明显。其一，房地产开发贷回暖。国家统计局数据显示，房地产开发企业到位资金中，国内贷款的同比增速最高，前10月的同比增速达20.2%，占比达16%。其中原因，主要是房地产融资（符合信贷要求的）从表外回归至表内。而土地融资则趋紧。

    其二，按揭贷款增速明显下滑。一组关注的数据是，在今年1月—10月房企到位资金中，个人按揭贷款1.99万亿元，同比下降了1%。按揭贷款的增速下降，微观上放款慢，导致开发商回笼资金承压，目前已经有资金投向了“按揭过桥”市场。建行理财业务近期重启房地产相关融资，就明确把“按揭过桥”作为重点业务布局。

    “土地融资业务全部停掉”

    今年房地产开发商的整体情况可以从几组数据窥见一斑：从销售来看，整体呈下滑态势。国家统计局数据显示，前10个月无论是面积还是销售额同比增速都在下降，但增速还分别维持在8.2%和12.6%。

    同时，开发商还在大量购买土地。前10个月的开发土地购置面积的同比增速为12.9%，而且今年以来同比增速呈上扬趋势。

    在此背景下，房地产开发商的资金吃紧成为常态。国家统计局数据显示，房地产开发企业本年到位资金增速持续下降，前10月的同比增速为7.5%，仅为去年同期增速的一半。

    在资金来源中，国内贷款规模为2万亿，同比增长最快，增幅高达20.2%，占所有本年到位资金的16%，可见开发商资金对银行贷款的依赖程度有所上升。

    另外，根据25家上市银行半年报，总计上半年开发贷增幅为8.33%，其中有19家开发贷余额较去年底有所增加。

    从区域来看，上海地区房地产开发贷回暖明显。央行上海总部数据显示，今年前三季度房地产开发贷增加567.37亿元，同比多增1218.23亿元，9月末住房开发贷余额甚至创三年增速新高；而个人贷款投放则继续减缓，第三季度个人住房贷款增加290.09亿元，为前两个季度平均增量的一半。

    21世纪经济报道记者采访包括国有大行和股份行在内的多名银行人士均反馈，今年的房地产相关融资基本上回归到了“开发贷”一个品种。

    “一切向开发贷看齐，就是要‘四证齐全’，之前的土地融资业务全部停掉。资管部对接的地产类非标基本也没有了，就是配些房企的债券。”某股份行武汉分行人士表示。

    另有某城商行对公人士此前透露，其所在分部今年上报总行的项目中，只有不到一半顺利出账，其中被否的项目除了价格原因，更多是因为“涉房”：因不合规未能出账。

    按揭过桥需求旺盛

    多个数据维度显示，今年按揭贷款增速下滑，房企依赖按揭贷款回笼资金的压力变大。

    第一个数据维度，从25家上市银行半年报来看，截至上半年末，按揭贷款总额总计涨幅为10.89%，而去年全年的增幅为35%。

    第二数据维度，从区域来看，以上海为例，央行上海总部数据显示，前三季度本外币个人住房贷款新增1479.32亿元，同比少增1201.17亿元。从贷款投放进度看，第三季度个人住房贷款增加290.09亿元，为前两个季度平均增量的一半，同比少增457.63亿元。

    第三个数据维度，直接来看按揭贷款占房企到位资金的比重。国家统计局数据显示，在房企本年到位资金中，个人按揭贷款1.99万亿元，同比下降了1%。由于开发商到位资金和其他类型资金同比都在增长，而个人按揭贷款为负增长，按揭贷款的比重下降。

    除了新增按揭明显减速外，微观层面可观察到，按揭放款速度放缓，商业贷款从批复到放款可达3个月，公积金贷款可达半年。

    上述按揭贷款在规模和放款速度方面的变化，一方面会反映在居民杠杆的变化中；另一方面，从房企角度，则表现为资金回笼承压。

    目前，针对该需求已经出现了按揭过桥贷款市场。过桥资金的来源除了银行，资管公司和央企、国企也是重要出资人。

    建设银行理财业务近期重启暂停了近一年的房地产相关业务，就重点布局了“住房去库存”类项目，支持力度之大，包括额度不占用房地产企业在建行的信用授信额度。

    所谓“住房去库存”类理财业务，是指用理财资金对接该行待放款环节的个人按揭贷款，作为短期过桥资金提供给房地产开发商，并由按揭发放银行后续提供安排放款实现理财资金退出。

    但据21世纪经济报道记者多方了解，目前开展此项业务的银行并不多。农行某支行行长则表示，除了开发贷之外，涉及房企的融资将主攻租赁房Reits。目前业内已经有相关Reits在交易所上市，该支行行长表示，未来有望推进Reits在银行间市场上市。建行理财此次重启房地产相关业务也把Reits业务纳入其中，并明确实行名单制，从客户和区域两个维度严格准入。