深化市场监管 促进市场健康平稳发展

    在过去一年里，调控成为惠州楼市全年的关键词。自2016年10月惠州政府发布《关于进一步加强房地产市场监督管理工作的通知》，惠州楼市进入新一轮的调控周期，2017年的市场则进一步深化，除了调控举措加码，出台“限售”政策，以及完善价格监制制度。惠州市房地产市场监督管理领导小组还全面部署了为期长达半年的动态化市场专项整治行动。

    聚焦当前的市场表现，调控的不断深化和优化，楼市逐步回归平稳。“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位也不断得到落实。

    后续市场将如何发展？市场调控将如何推进仍备受各界关注。日前，市委副书记、市长麦教猛在惠州市第十二届人民代表大会第三次会议上所作的政府工作报告对此进行了阐述，指出认真贯彻落实国家、省调控政策，促进房地产市场健康平稳发展。

    值得注意的是，在记者近期的走访过程中，相较于前期市场供需吃紧的表现，市场房源供给量得到有效放大，部分楼盘项目还出现了一定幅度的优惠折扣。此外，城市的建设利好也在不断出现，轨道交通的规划建设实施备受关注，如何理解和把握后续市场的发展，南方日报记者走访了多位惠州市人大代表和政协委员。

    谈调控▶▶维护市场平稳打击企业违规行为

    早于2016年，在10月初出台调控政策后，为深化调控举措的落地组织开展了被称为“史上最严”的楼市巡查。大量有违法违规销售行为的企业遭到查处和通报，市场得到有效规范。

    进入到去年市场则更进一步。除面对市场不断出现的额外收取团购房、捆绑装修等行为加码调控政策，于2017年4月8日出台《关于进一步完善我市房地产市场监督管理工作的通知》，实施“限售”举措和严厉打击捂盘和价外加价行为。同时在三四季度全面部署动态专项整治行动，对于违规企业，露头就打。

    新年市场将如何发展？政府报告指出将牢牢把握“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。同时严格落实房地产市场调控政策，严格限制信贷资金用于投资投机性购房等。

    市人大代表、伟乐科技董事长邹伟华在分组讨论中，对于政府坚定的调控举措就表达了高度的认同。他说，经历了过去两年的房价上涨，惠州当前的房价水平不应该再持续增加。“在与深圳、佛山等周边城市的对比中，惠州的房价一直处在中底水平，这对吸引人才进驻是一个优势。”

    市政协委员、惠东县教育局教研室主任许伟忠则着重强调了对房地产市场价格欺诈行为的打击力度还应该加大。他在提交的议案《关于清理整顿我市房地产市场价格欺诈行为的建议》中称，企业欺诈行为严重损害了消费者的合法权益，同时还导致市场信息失真，直接干扰政府的宏观调控。许伟忠希望政府、企业和购房者行动起来。主管部门加大动态的暗访巡查，深度调研和查处违规企业；企业则完善诚信建设，树立守法、诚信、自律管理意识，而对于购房的消费者则认为要强化维权意识，及时向执法部门举报。

    谈市场▶▶未来市场利好明显

    在过去一两年里，惠州房地产市场受到资本市场前所未有的关注。在克尔瑞发布的百强房企名单中，近半数巨头都已在惠州布局。在惠州开展前期工作的企业数量则更多。

    近年，惠州的房价和土地价格都已经上升至较高水平。与此同时，城市规划建设利好信息仍在不断释放。赣深高铁、广汕客专，以及深惠城际，惠州城市轨道等交通规划；高铁北站新城、惠南新城、稔山新城等一批高标准规划建设的产城人融合新城的信息也不断出现，市场如何更进一步发展？

    市人大代表、富辰实业董事长陈育海表示，从长期的角度来看，惠州房地产市场的未来是比较乐观的。随着城市新城建设的不断落实，轨道交通建设的最后建成通车，惠州整座城市的价值都会出现一个飞跃。延伸到房地产市场也是如此，轨道拉通，意味着深惠同城的真正实现，也意味着粤港澳大湾区“金角”地位真正落实。陈育海说，这也是一线房企扎堆进来布局的原因，这座城市的未来确实足够美好。

    对于短中期的市场发展，陈育海则表现出不乐观。他介绍，城市的基础设施建设利好从信息到建设完成有一个周期，前期规划利好的释放基本已经是透支了，消费者对于信息的理解会逐渐出现疲态。再加上市场调控的持续发力和完善，短期内的市场是有可能出现一定幅度的下滑的。

    “滨海的未来肯定是很美好的，但是在现在的一两年怎么办？”市政协委员、恩歌源集团副总经理李长兴在政协提案组的分组讨论上介绍，惠东滨海目前的发展瓶颈就是交通的通达性问题，接下来的县道、环岛路、高速等都将开始施工和扩建，未来肯定会很方便。

    陈育海坦言，这其实是一个道理。他认为在未来两三年的市场里，企业在宣传引导的时候应该以事实为依据，避免过分夸大误导市民引起纠纷。与此同时他也提醒购房市民要多对比和多了解，避免上当受骗。

    谈去库存▶▶非住宅库存去化还需11年

    2016年，惠州全市销售新建商品房源超过1700万平方米，其中超过1600万平方米为商品住宅；去年销售规模为1550万平方米左右，其中也有1500万平方米左右为商品住宅。跟随市场销售的持续放大，惠州楼市商品住宅库存压力得到释放，并一度出现供不应求局面。

    然而反观非住宅产品则仍然挣扎。市政协委员、惠州华贸集团董事长王洪轮提交的提案《细化房地产调控政策精准管控房地产市场》中介绍，在2017年，惠州非住宅成交47万平方米，而截至2017年底，全市库存已达519万平方米。他介绍，参照2017年消化速度，2018年的库存消化时间也将需要11年，“去库存”压力巨大。

    结合该局面，王洪轮提出惠州应该在非住宅（商业物业）产品去库存方面采取鼓励的措施，避免供需矛盾的逐步激化。

    具体到如何进行优化？王洪轮认为在土地的供应环节进行调整将最为有效，实现商业用地供应结构的优化。同时对于已经供应的存量商业用地或已建设的商业建筑则探讨调整功能的可能性，并简化相关程序。此外，作为企业代表的他也从企业的角度提出在配套租售并举的鼓励性政策方面能否着力，推动非住宅物业的去化。

    市政协委员、惠州立信羊城会计师事务所所长周元昕则认为，惠州的商业物业的税费水平偏高，应该学习广州等发达城市做法适当降低租赁税负，减轻购买者和承租企业的负担，增强企业购买和租赁信心。

    周元昕还指出要在源头上严格控制库存增量。控制非住宅商品房土地供应，尽量少建甚至不再新建非住宅商品房。从源头上控制非住宅商品房土地供应的规模、布局和节奏，以及规划、建设审批等相关环节的进度，对库存量特别大、去化周期长、非住宅物业需求有限的县区暂停供给，将已有的非住宅物业运营好。

    南方日报记者 张峰