主打湾区概念瞄准港珠澳客源

    神湾等南部区域是目前不少珠海刚需客的选择。伍杰 摄

    上周末，由远洋地产和时代地产分别开发的两个新项目举办大型活动，为近两年来相对沉寂的神湾楼市聚拢了不少人气。

    长期以来，神湾是中山房地产市场中被忽略的一块。货量少、出货快、价钱不高是其特点。按照合富辉煌中山研究中心统计的数据，2016年至今神湾镇的住宅库存一直徘徊在24个镇区的倒数前三位，不足1000套。

    有业内人士分析，在一众南部镇区之中，神湾有着最大的升值空间，包括远洋地产、雅居乐、时代集团和博达地产在内多个大型开发商在神湾拥有不少土地储备。随着新项目的陆续推出，无论是库存还是销量都会陆续升高，神湾楼市将会迎来发展期。但是要兑现神湾楼市潜在的升值空间，从基础建设、道路交通到生活配套尚需完成。

    神湾新盘售价预计仍在“9”字头

    “珠海北性价比最高项目，预计开售价在9000元每平方米左右，带装修。”上周末，为了聚拢人气，时代集团在神湾的新项目“南湾北岸”举办了一场歌星见面会，活动现场销售人员向参与者不断推介项目。9000元带装修，这样的价格除了在阜沙、大涌等传统冷门区域外，几乎很难在中山范围内找到更低的一手房售价。

    时代南湾北岸位于神湾镇主干道神湾大道的一侧，项目总建筑面积达35万平方米，是一个大型商住项目，目前规划有酒店、特色商业街等配套设施。时代地产中山公司营销副总范屹滨指出，在粤港澳大湾区崛起背景下，中山、珠海迎来同城化生活，在珠海城市新中心南湾与未来城市中央商务区的鹤洲北的热力辐射下，中山神湾楼市将受到辐射影响加速发展。

    与南湾北岸同期启动的是，远洋地产旗下的繁花里与金鸿房地产开发的怡景湾。11月25日，位于神湾镇神湾北路与金凤路交汇处的怡景湾商住小区向公众登记，同时其1.5万平方米、目前神湾商业面积最大的购物中心也同时向公众招商，预计两年后正式开业。12月2日，繁花里的销售中心和样板房正式开放，吸引了数百名神湾居民以及珠海澳门等地购房客前来参观。

    据合富辉煌中山市场研究中心谢仲娟透露，除了上述三家开发商外，新加坡吉宝集团、博达地产在神湾仍有过千亩的储备开发用地。“开发商集体布局神湾，首先考虑到神湾区域的升值潜力较高，其次是考虑到神湾的整体环境较好，三分山水‘一分山、一分水、一分地’，自然环境优越之余，容易开发出高品质的宜居项目。此外，用地成本低，大块可开发用地多是神湾最吸引开发商的原因之一。”

    神湾楼市的“前世今生”

    长期以来无论从住宅库存或是交易数据对比，神湾都处在中山24个镇区的末段。合富研究院的数据显示2017年11月，中山仅有4个镇区住宅库存在1000套以下，神湾以851套排名倒数第三。而临近的三乡、南朗、坦洲，库存数量从6600—8700套不等。10月神湾镇住宅成交0套，11月成交10套，而同期三乡、坦洲等地的成交数量均在100套以上，同属南部镇区，房地产开发度差异巨大。

    从人口数量与经济实力对比，中山一直呈现“北强南弱”的态势，但数个南部镇区的房价却早就高高在上。连续多年坦洲稳居中山房价的领头羊，目前坦洲新房售价在18000—20000元每平方米，三乡是13000—15000元每平方米，南朗则在15000元每平方米左右，而神湾和板芙只有9000元每平方米，与周边镇区的房价差距在40%—50%之间。

    “南部镇区的楼价优势在于其临近珠海、澳门，离香港也不远，受到其刚需辐射的影响。”谢仲娟认为，这些地方的刚需人群数量多，经济条件很好，而中山、珠海两地住宅超过一倍的价格差将其源源不绝的导流至中山。“坦洲临近香洲和拱北，这两个地区的房价目前在3万元—4万元每平方米，坦洲只有其一半；类比神湾和斗门，斗门现时房价是1.5万元—1.8万元每平方米。未来，随着港珠澳大桥的开通，彼此之间的距离与时间越来越小了，还有大湾区的利好因素。中山南部对港珠澳刚需客的吸引力会不断加大，港珠澳购房者的比重会不断加大。”

    据中介公司统计，现时坦洲有八九成置业者来自珠海，三乡是五六成。市场由需求主导，珠海本土的刚需客，寄望在中山南部解决居住问题，因此各家开发商主打“珠海北”的概念也不难理解。

    在目前南部镇区的地产中，三乡与坦洲依旧占主导地位，但房价已经接近饱和，未来继续大涨的概率不大。“这两年，板芙和神湾是南部镇区中涨幅最大的。涨幅之大，排在中山前三。”谢仲娟认为，机会往往存在于被大家忽视的板块当中。“即使现在神湾和板芙的房价已经涨幅很大，但相对于周边区域的房子依然有不错的空间。神湾有很多领域依然有所欠缺，包括基建、高端制造业、第三产业、金融、服务业等都有很多机会。随着各大开发商的进驻，各产业发展都会加快”目前，市政府已经出台很多政策支持神湾、板芙的发展，包括6000亩的高端制造业基地以及航天小镇等长远规划。

    生活服务配套需要完善

    在珠海工作的陆先生于2013年前后在坦洲镇十四村购入了一套房产，现在一家三口居住于此。陆先生告诉笔者，最大的不方便就是中山、珠海两地的道路衔接不够畅通，“工作在中山，生活在珠海。虽然解决了住的问题，但日常生活中仍有不少烦恼。如上下班的途中，中山这边的路很宽，但一到珠海界就窄了，来回需要花费很长时间。”据不完全统计，像陆先生这样住在中山南部的珠海人有十几万人之多，“上下班时站在两市的交界处看人流、车流就知道人数之多了。”陆先生说。

    “无论是坦洲、三乡还是神湾，都需完善很多配套，如公共交通路线和轻轨班次的增加、教育配套、商业配套等，只有加强配套建设，才能吸引更多的人安居乐业。”谢仲娟认为，神湾目前的楼市氛围并不浓厚也是因为周边一些道路还未修好，优势还未显现，但是相对于周边镇区高昂的价格，从长远看，神湾的低房价依然值得投资。

    今年古神公路二期南段的动工，无疑是神湾楼市的一个巨大利好。2004年起建的古神公路，全长42.9公里，途经古镇、横栏、大涌、板芙和神湾五镇区。2011年2月，古神公路二期施工图完成设计。2017年在粤港澳大湾区的趋势及中山交通网络布局近一步的推动下，古神公路二期南段面临开工，预计整体工期2.5年，建成通车后将无缝衔接珠海大道，整个公路贯穿中山，北承佛山，南接珠海。

    古神公路二期南段的规划，将古神公路自古神公路与省道365的交叉处向南延伸至坦洲，经神湾镇、坦洲镇，终于中珠跨界广昌涌，直接接驳珠海大道，全长16.02公里，全线采用双向6车道设计，路基宽度南段33.5米，全线绿化，并规划设置较完善的安全设施，预计2017年开工，并于2019年建成通车。深入坦洲楼市多年的宝艺集团就认为，古神公路的规划将使珠、中两地密切衔接起来，大大拉近中珠两地的关系。“随着神湾道路交通的进一步优化，其区域价值将大幅提升。伍杰